Fradragsmuligheder ved forældrekøb

Hvilke udgifter kan jeg fradrage i mit forældrekøb? Det er et spørgsmål, som vi rådgivere ofte støder på, og derfor vil vi i denne artikel give et overblik over nogle af de fradragsmuligheder, du har i dit forældrekøb.

Forældrekøbere, der udlejer fast ejendom til nærtstående parter (ejerlejligheder, parcelhuse, rækkehuse mv., men ikke andelsboliger), betragtes som selvstændige erhvervsdrivende på samme vis som øvrige udlejere. Det betyder også, at der grundlæggende er de samme fradragsmuligheder, som for de udlejere, der ikke udlejer til nærtstående parter.

Idet du som forældrekøber driver erhvervsmæssig virksomhed, betyder det også, at du hvert år skal opgøre og oplyse dit skattemæssige overskud eller underskud til Skattestyrelsen. Netop derfor er det vigtigt, at du har styr på dine fradragsmuligheder.

Hvilke udgifter er fradragsberettigede i forældrekøbet?

De udgifter, der kan trækkes fra i dit regnskab for dit forældrekøb, er de udgifter, der i årets løb er anvendt til at erhverve, sikre og vedligeholde indkomsten, mens udgifter der er relateret til købet eller forbedring af forældrekøbet, først kan fradrages ved et salg.

De typiske udgifter, der kan fradrages i regnskabet er:

  • Ejendomsskatter
  • Renovationsudgifter
  • Forsikring af ejendommen
  • Bidrag til ejerforeningen, men ikke den del, der vedrører afdrag på fælleslån, hvis der i ejerforeningen er optaget et fælleslån
  • Kontingent til grundejerforeningen
  • Vedligeholdelsesudgifter
  • Administration af forældrekøbet, heriblandt udgifter til udarbejdelse af regnskab

Listen er ikke udtømmende, men den viser eksempler på de udgifter, vi oftest støder på i forbindelse med udarbejdelse af regnskab for forældrekøbere.

Når du udlejer fast ejendom, er du også fritaget for betaling af ejendomsværdiskat. Du skal dog være opmærksom på, at det er noget, du selv aktivt skal fravælge i din selvangivelse og i din forskudsopgørelse. Det gør du ved at registrere forældrekøbet til at være udlejet.

Inkluderer huslejen betaling af el, vand og varme, kan disse udgifter også fradrages. Udgangspunktet er dog, at du skal holdes skattemæssig neutral for sådanne udgifter, hvorfor der skal ske forbrugsafregning, hvis indtægterne og udgifterne relateret til forbrug står i misforhold til hinanden.

Når du har opgjort dine indtægter og dine fradragsberettigede udgifter, får du det skattepligtige resultat før renter.

Fra indkomståret 2021 er der indført særlige regler for forældrekøbere, der hovedsageligt vedrører fradragsværdien på renteudgifterne i forældrekøbet. Det kan du læse mere om her.

Vedligeholdelse eller forbedring?

Det kan ofte være svært at afgøre, om en udgift skal betragtes som vedligeholdelse eller en forbedring af forældrekøbet, og i praksis foretages ofte en skønsmæssig vurdering.

I den meget omfattende praksis, der er på området, er det fastslået, at vedligeholdelse omfatter de udgifter, der er anvendt til at holde forældrekøbet i samme stand som på erhvervelsestidspunktet. Dvs. udgifter, der dækker over den ælde og det slid, der har været på forældrekøbet i din ejertid.

De resterende udgifter, som dermed må antages at bringe forældrekøbet i en bedre stand, end da du erhvervede det, betragtes som forbedringsudgifter. Det er udgifter, som først kan fradrages ved dit salg af forældrekøbet.

Vi lever i en verden i konstant forandring, og hvor der løbende sker tilpasning og forbedring af de byggematerialer, som anvendes på fast ejendom. Hvis forældrekøbet vedligeholdes med bedre materialer end hidtil, og som er mere tidssvarende, er det ikke i sig selv en forbedringsudgift, men må derimod i mange tilfælde betragtes som almindelig vedligeholdelse.

Sker der skader på dit forældrekøb efter din overtagelse, f.eks. en vandskade eller frostsprængninger i murværket, vil udbedring heraf også være at betragte som vedligeholdelsesudgifter. Sådanne udgifter bringer normalvis heller ikke ejendommen i bedre stand end på erhvervelsestidspunktet, men derimod tilbage i samme stand.

Procentreglen for nyerhvervede ejendomme

I de første år du ejer forældrekøbet, kan det være særligt svært at skelne mellem om istandsættelsesudgifter kan fradrages som vedligeholdelse, eller om de skal tillægges den skattemæssige anskaffelsessum som forbedringer. Netop derfor har det tidligere Ligningsråd lavet en vejledende skønsregel, der i dag kan findes i den juridiske vejledning (procentreglen), og som Skattestyrelsen agere efter.

Skønsreglen går ud på, at en procentandel af de istandsættelsesudgifter, der afholdes vedrørende forældrekøbet, kan godkendes som vedligeholdelsesudgifter og dermed fradrages i skatteregnskabet. Det gælder som udgangspunkt også uanset, om en andel af disse udgifter ellers måtte betragtes som deciderede forbedringsudgifter.

Procentreglen kan anvendes i de første 3 år af ejertiden og udgør 25% af helsårslejen ekskl. varmebidrag for ejerlejligheder eller udlejningsejendomme og 35% for parcel- og rækkehuse.  

Hvis ikke du får anvendt fradraget fuldt ud i år 1, kan fradraget videreføres til henholdsvis år 2 og år 3, hvor der også optjenes ret til et nyt fradrag, men fradraget kan ikke anvendes på forskud.

I nedenstående eksempel kan ses, hvordan fradraget udnyttes i praksis:

  • Huslejen udgør 7.000 kr. pr. måned ekskl. forbrug
  • Der er tale om en ejerlejlighed, hvorfor fradraget udgør 25% af helårslejen ekskl. varmebidrag
  • Forældrekøbet forudsættes erhvervet 1. januar 2022 med indflytning samme dato

Optjent fradrag:

Optjent fradrag i år 202221.000 kr.
Optjent fradrag i år 202321.000 kr.
Optjent fradrag i år 202421.000 kr.
I alt63.000 kr.

Udnyttelse af fradraget:

ÅrUdgiftVedligeholdForbedring
202210.000 kr.10.000 kr.0 kr.
202350.000 kr.32.000 kr.18.000 kr.
202425.000 kr.21.000 kr.4.000 kr.
I alt85.000 kr.63.000 kr.22.000 kr.

I eksemplet kan det årlige fradrag efter 25%-reglen opgøres til 21.000 kr. pr. indkomstår og 63.000 kr. for hele perioden.

I indkomståret 2022, hvor der er anvendt 10.000 kr. på istandsættelse, opnås der fuldt fradrag for istandsættelsesudgifterne, mens de resterende 11.000 kr. videreføres til de efterfølgende to indkomstår.

I 2023 afholdes der samlet 50.000 kr. på istandsættelse, og her anvendes de 21.000 kr. i fradrag, der optjenes i 2023 plus de 11.000 kr., der er videreført fra 2022. Det giver således et samlet fradrag på 32.000 kr., mens 18.000 kr. betragtes som forbedring.

I 2024 optjenes der igen et fradrag på 21.000 kr., som anvendes fuldt ud, men da istandsættelsesudgifterne udgør 25.000 kr., anses 4.000 kr. som forbedring.

I eksemplet opnås der et fradrag for 63.000 kr. af de samlede istandsættelsesudgifter, som er anvendt i de første 3 år af ejertiden, og de resterende 22.000 kr. anses som forbedringer, som derfor først kan fradrages ved et salg af forældrekøbet.

De istandsættelsesudgifter, der overstiger procentreglen, vil være at betragte som forbedringsudgifter.

Hvis der afholdes istandsættelsesudgifter, som utvivlsomt må betragtes som vedligeholdelse, kan procentreglen også fraviges, hvorved der opnås fradrag for de faktiske vedligeholdelsesudgifter og ikke kun det fradrag, der kan opnås efter procentreglen.

Din rådgiver hjælper dig med at sondre mellem vedligeholdelse og forbedring

Det kan være svært at vurdere, om der kan opnås fradrag for de udgifter, der er afholdt vedrørende forældrekøbet, og særligt sondringen mellem vedligeholdelse og forbedring kan være vanskelig. Det kræver ofte et kendskab til den mangeårige praksis, der er på området, som rådgivere med indgående kendskab til udlejning af fast ejendom besidder.

Kontakt os gerne for et uforpligtende tilbud på rådgivning og assistance med udarbejdelse af regnskab for dit forældrekøb – vi hjælper dig med at sondre mellem vedligeholdelsesudgifter og forbedringsudgifter.