Familieoverdragelse af fast ejendom er en populær måde at overføre værdier mellem generationer på. En af de vigtigste skatteregler, som gør dette muligt på fordelagtige vilkår, er 20%-reglen. Reglen giver mulighed for, at en ejendom kan handles mellem nære familiemedlemmer til en pris, der ligger op til 20% under eller over den seneste kendte offentlige ejendomsvurdering.
For mange familier er 20%-reglen en afgørende faktor i planlægningen af generationsskifte af fast ejendom og overdragelse af formue.
Men hvordan fungerer reglen i praksis, hvem kan benytte den, og hvad er faldgruberne? Det får du svar på i denne artikel.
Hvad er 20%-reglen?
20%-reglen er en skatteregel, der gør det muligt at overdrage fast ejendom inden for familien til en pris, der ligger mellem 80% og 120% af den seneste offentlige ejendomsvurdering. Det betyder, at hvis en ejendom har en offentlig vurdering på 2 millioner kroner, kan den handles mellem familiemedlemmer til en pris mellem 1,6 og 2,4 millioner kroner uden (gave)afgiftsmæssige konsekvenser.
Reglen er særligt fordelagtig, da den kan give mulighed for at overføre fast ejendom til en lavere pris, hvilket kan reducere arve- og gaveafgift og evt. ejendomsavanceskat. Dog er det vigtigt at være opmærksom på eventuelle faldgruber, da fejl i anvendelsen af reglen kan resultere i skattemæssige problemer.
Reglen findes i det såkaldte værdiansættelsescirkulære, som blev opdateret i 2021. Her erstattede 20%-reglen den gamle 15%-regel, som udsprang af værdiansættelsescirkulæret fra 1982.
Hvem kan benytte 20%-reglen?
20%-reglen kan anvendes ved handel mellem nært beslægtede familiemedlemmer, hvilket typisk inkluderer:
- Forældre og børn
- Bedsteforældre og børnebørn
- Stedbørn og adoptivbørn
Reglen gælder dog pt. ikke for handel mellem søskende eller mere fjerne familiemedlemmer, medmindre man har haft fælles bopæl i 2 år forud for modtagelsen af gaven (søskende omfattes dog af reglerne i 2027). Det er derfor vigtigt at kende grænserne for, hvem der kan anvende reglen for at undgå uventede skattemæssige konsekvenser.
Det fremgår i boafgiftslovens § 22, hvilke personer der er omfattet af reglen.
Reglen kan desuden kun benyttes, hvis du har en af de nye offentlige ejendomsvurderinger fra 2020 eller 2022. Det har langt de fleste efterhånden.
Særlige omstændigheder
Det er kun muligt at overdrage/værdiansætte med udgangspunkt i 20%-reglen, hvis der ikke foreligger ”særlige omstændigheder.”
Særlige omstændigheder kan f.eks. være, at der ikke er gået lang nok tid, siden ejendommen blev handlet sidst (f.eks. af forældrene), eller hvis overdragelsesprisen afviger for meget i forhold til det, som ejendommen sidst er handlet til.
Herudover kan optagelse af lån i ejendommen forud for overdragelsen (op til 3 år før) eller i sammenhæng med selve overdragelsen udgøre ”særlige omstændigheder”.
Begrebet “særlige omstændigheder” er ikke fast defineret, men Skattestyrelsen har i maj 2025 udsendt et konkret styresignal, der beskriver, hvornår Skattestyrelsen mener, at der foreligger særlige omstændigheder.
Fordele og faldgruber ved 20%-reglen
Fordele:
- Afgiftsmæssig optimering: Overdragelse til en lavere værdi kan mindske fremtidig arveafgift
- Skattemæssig optimering: Eventuel ejendomsavancebeskatning kan reduceres eller helt undgås i mange tilfælde.
- Mulighed for generationsskifte: Gør det lettere for næste generation at overtage ejendommen uden store økonomiske byrder.
Faldgruber:
- Ejendomsavancebeskatning: Hvis sælger har haft ejendommen som en investering, kan der udløses avanceskat.
- Gaveafgift: Hvis prisen ligger uden for intervallet, kan Skattestyrelsen anse det som en gave. Det samme gælder, hvis Skattestyrelsen mener, at der foreligger “særlige omstændigheder”.
- Usikkerhed om nye vurderinger: De seneste ejendomsvurderinger kan påvirke værdien af ejendommen og dermed betingelserne for anvendelse af 20%-reglen.
Nye ejendomsvurderinger og betydningen for 20%-reglen
Det er kun muligt at benytte 20%-reglen, hvis du har en af de nye(re) offentlige ejendomsvurderinger. Det vil sige, at du som minimum skal have en 2020-vurdering. Med de nye ejendomsvurderinger, som er blevet implementeret, kan værdien af mange ejendomme ændre sig markant. Det kan betyde:
- Højere vurderinger, hvilket kan øge prisen for familieoverdragelser.
- Usikkerhed omkring vurderingstidspunktet, og hvordan det påvirker 20%-reglen.
Ændringen har givet større fleksibilitet, men har også medført skærpet kontrol fra Skattestyrelsen. Derfor gælder det om at have styr på værdiansættelsen, så du undgår problemer.
Ønsker du at få et tilbud på konkret rådgivning og assistance, er du velkommen til at tage fat i os på info@ivb.dk eller +45 5090 4030