Et sommerhus er for mange familier et sted fyldt med minder, traditioner og fællesskab. Derfor vælger mange forældre at overdrage sommerhuset til deres børn, enten som led i en planlagt arv eller for at sikre, at huset forbliver i familien i mange år frem.
Men familieoverdragelse af sommerhus handler ikke kun om følelser. Det er også et økonomisk spørgsmål, hvor både værdiansættelse, skat og dokumentation skal håndteres korrekt. Det kigger vi på i denne artikel.
Hvad betyder familieoverdragelse af et sommerhus?
En familieoverdragelse af sommerhus betyder typisk, at ejerskabet over sommerhuset (eller dele heraf) overgår fra forældre til børn (eller omvendt).
Overdragelsen kan ske som et almindeligt salg, som en gave eller som en kombination, hvor køberen (barnet/børnene) betaler en del af værdien, og hvor resten betragtes som en gave.
Prisfastsættelse – 20%-reglen gælder også for sommerhuse
Når du vil gennemføre en familieoverdragelse af sommerhus, skal du tage stilling til prisen. Her gælder den såkaldte 20%-regel, som giver mulighed for at sælge til børn til en pris, der ligger op til 20% under (eller over) den seneste offentlige ejendomsvurdering.
Det betyder, at hvis sommerhuset eksempelvis er vurderet til 2.000.000 kr., kan det overdrages til 1.600.000 kr., uden at Skattestyrelsen som udgangspunkt betragter det som en gave. Så længe prisen holder sig inden for dette spænd, udløser overdragelsen derfor ikke en gaveafgift.
Det er dog vigtigt, at du anvender den nyeste endelige vurdering, og at du er opmærksom på, om der foreligger særlige omstændigheder, der kan diskvalificere brugen af 20%-reglen. Hvis ejendommen for eksempel er blevet væsentligt forbedret eller vurderet af en ejendomsmægler til en højere reel handelsværdi, kan Skattestyrelsen underkende prisen fastsat efter 20%-reglen.
Der skal altid foretages en konkret vurdering af, om 20%-reglen kan anvendes i forbindelse med overdragelse af sommerhuset, og om det overhovedet er den mest optimale løsning for familien. 20%-reglen er oftest optimal at bruge, men der er mange faldgruber, og reglerne på området er komplicerede og til en vis grad uafklarede, selvom Skattestyrelsen har udarbejdet og offentliggjort et styresignal herom.
Skat og afgifter ved familieoverdragelse af sommerhus
Hvis familieoverdragelsen af sommerhuset er tilrettelagt korrekt og optimalt, så udløser transaktionen sjældent skatter og afgifter foruden tinglysningsafgifter.
Skattemæssigt kan en familieoverdragelse dog i visse tilfælde udløse enten ejendomsavancebeskatning hos sælger eller en gaveafgift hos køber. Det afhænger af, hvordan overdragelsen sker.
Som udgangspunkt kan sælger (typisk forældrene) sælge sommerhuset skattefrit, fordi de opfylder betingelserne i ejendomsavancebeskatningsloven om skattefrit salg efter “Sommerhusreglen” (§8, stk. 2). Det er et krav, at sælger har anvendt sommerhuset til fritidsformål i ejertiden.
Desuden gælder “areal-reglen” for skattefrit salg efter “Parcelhusreglen” (§8, stk. 1) stadig, så man skal i samme omgang være opmærksom på, hvor stor sommerhusgrunden er.
Hvis grunden er 1.400 kvm eller større, er sælger som udgangspunkt skattepligtig ved et salg. Herefter skal det undersøges, om der kan udstykkes til selvstændig bebyggelse fra ejendommen, og om en eventuel udstykning ifølge erklæring fra Vurderingsstyrelsen vil resultere i værdiforringelse på minimum 20% af restarealet.
Køber (typisk børnene) skal som udgangspunkt betale gaveafgift, hvis købsprisen ligger under markedsværdien, medmindre 20%-reglen anvendes, og hvis der ikke foreligger “særlige omstændigheder”.
Gaveafgiften beregnes ud fra forskellen mellem handelsværdien og den aftalte pris, og afgiftssatsen er 15%.
Juridiske og praktiske overvejelser før overdragelsen
En familiesommerhus kan (desværre) hurtigt blive en kilde til uenighed, hvis ejerskab og brug ikke er aftalt klart og tydeligt – særligt hvis der er flere børn inkluderet i selve overdragelsen. Derfor anbefales det altid, at parterne får udarbejdet en samejeaftale/samejeoverenskomst, der regulerer ejerskabet i tilfælde af uenighed.
En sådan aftale bør beskrive:
- hvordan udgifter og vedligehold bliver fordelt,
- hvem der må bruge huset hvornår,
- hvordan beslutninger skal træffes,
- og hvordan man håndterer et eventuelt senere salg.
Derudover kan det være relevant at tænke på arveretlige forhold, eksempelvis at give sommerhuset status som særeje, så det forbliver i familien i tilfælde af skilsmisse eller død.
Tryghed i overdragelsen af familiens fristed
Et sommerhus er ofte mere end blot fast ejendom, det er familiens fristed. En korrekt gennemført familieoverdragelse kan sikre, at huset forbliver i familien uden unødige skattemæssige og afgiftsmæssige omkostninger.
At overdrage sommerhuset til næste generation indgår også ofte som en disposition, der bør foretages, når man helt overordnet ser på muligheden for at skatteoptimere arven.
Overvejer du at overdrage jeres sommerhus i familien, kan vi hjælpe dig sikkert gennem hele processen – fra prisfastsættelse til skatteberegning og juridiske aftaler. Vi har ydet rådgivning og assistance i flere hundrede familieoverdragelser.
Kontakt os endelig for et uforpligtende tilbud.