Hvad skal huslejen være ved udlejning af forældrekøb eller omvendt forældrekøb? Det er et godt spørgsmål, som alle forældrekøbere ønsker at få afklaret – og det er med god grund. For det er nemlig ganske relevant, at huslejen i et forældrekøb fastsættes på et niveau, der hverken er for højt eller lavt.
Det kan være skattemæssigt ugunstigt at fastsætte en for høj husleje ved forældrekøb. Samtidig er det dog reguleret i skattelovgivningen, at huslejen ikke må fastsættes kunstigt lavt, når der udlejes til nærtstående parter med interessefælleskab.
Det handler således om at ramme et optimalt huslejeniveau, der ikke udløser unødig skat for familien samlet set, og som kan godkendes af Skattestyrelsen som værende på et passende højt niveau.
Hvordan fastsætter man huslejeniveauet ved forældrekøb?
Når huslejen skal fastsættes i et forældrekøb eller omvendt forældrekøb, skal der foretages en konkret vurdering af den pågældende bolig, som skal udlejes til barnet eller forældrene.
Det første, man skal have for øje, er, hvorvidt boligen er førstegangsibrugtaget før eller efter år 1992. Hvis forældrekøbet er ibrugtaget før år 1992, vil det betyde, at huslejen er reguleret efter reglerne i boligreguleringsloven (den nye lejelov fra pr. 1. juli 2022).
Hvis forældrekøbet er ibrugtaget efter år 1992, vil det betyde, at huslejen ikke er reguleret, hvorefter huslejen kan fastsættes frit i forhold til, hvad udlejer og lejer kan blive enige om ved indgåelse af et lejeforhold.
Der kan således være ganske betydelig forskel på huslejeniveauet for boliger i henholdsvis den ældre boligmasse og (nyere) boliger, der ikke er reguleret.
Hvad mener Skattestyrelsen om husleje ved forældrekøb?
Skattestyrelsen er af den opfattelse, at når du udlejer en bolig til fx dit barn, så skal du altid betale skat af et beløb, som svarer til markedslejen. Markedslejen svarer i det henseende til den leje, som du lovligt kan opkræve, hvis du udlejer til en person, der ikke er nærtstående.
Det vil altså sige, at Skattestyrelsen ikke kan kræve, at du opkræver en husleje, der er højere end den leje, som du (civilretligt) kan få, hvis du udlejer til tredjepart. Hvis den aftalte husleje er mindre end markedslejen, vil du stadig blive beskattet som om, at hele lejen var opkrævet hos dig, og samtidig vil den ikke betalte leje fra fx barnet blive anset som en gave til barnet.
I en afgørelse fra Landsskatteretten, SKM2022.219.LSR, offentliggjort den 2. maj 2022 er det endnu en gang slået fast, at Skattestyrelsen ikke kan pålægge forældre at opkræve en husleje fra deres børn, som samtidig ikke lovligt ville kunne opkræves fra tredjemand i henhold til boligreguleringslovens bestemmelser (lejeloven fra pr. 1. juli 2022).
Dette gælder også, selvom lignende lejemål ellers udbydes til langt højere huslejeniveau på diverse leje- og boligportaler.
I den konkrete sag nedsatte Landsskatteretten den af Skattestyrelsen korrigerede årlige husleje fra 187.200 kr. til blot 122.100 kr., og forud for Skattestyrelsens huslejekorrektion, havde forældrene opkrævet en årlig husleje på 108.000 kr.
Den ældre boligmasse (ejendomme ibrugtaget før år 1992)
Ejendomme, der er ibrugtaget før år 1992, kan være særdeles velegnede forældrekøbsboliger. Årsagen hertil skal findes i boligreguleringsloven (den nye lejelov fra pr. 1. juli 2022), der indeholder nogle øvre grænser for lejefastsættelse.
Reglerne har til formål at sikre danskerne mod for høj husleje, hvilket kan komme dit barn til gode, idet lejeniveauet for sådanne forældrekøb lovligt kan fastsættes væsentlig under markedslejen for nye ejendomme ibrugtaget efter år 1992.
Dit barn kan dermed bo relativt billigt i et forældrekøb ibrugtaget før år 1992 – og endda ofte uden at Skattestyrelsen vil anfægte huslejen.
Det kan altså i mange tilfælde lade sig gøre at stille en bolig fra den ældre boligmasse til rådighed for barnet til en fordelagtig husleje, som samtidig ikke medfører væsentlig beskatning hos forældrene.
I det tilfælde, at Skattestyrelsen sætter spørgsmålstegn ved huslejeniveauet i forældrekøb i den ældre boligmasse, vil det i sidste ende være det stedlige huslejenævn, som afgør, om huslejen er sat for lavt.
Markedslejen for forældrekøb
Ejendomme, der er ibrugtaget efter år 1992, er undtaget fra reglerne om huslejeregulering, og huslejeniveauerne for sådanne forældrekøb vil derfor ofte være mærkbart højere.
Lejeniveauet fastsættes ud fra udbud og efterspørgsel, hvilket betyder, at huslejen for dit barn skal fastsættes til den reelle markedsleje, som opkræves for tilsvarende ejendomme.
Det gør ejendommene mindre velegnet som forældrekøb, og særligt hvis dit barn skal bo alene i ejendommen. Sådanne ejendomme er omvendt oplagte investeringsejendomme til det tidspunkt, hvor dit barn ikke længere bor i ejendommen, idet husleje jo kan fastsættes frit – og dermed højt.
Foretages forældrekøbet med en tidshorisont, der er længere end den periode, dit barn skal bebo forældrekøbet, vil denne type forældrekøb ofte være mere rentabel på længere sigt.
En konkret vurdering af lejeniveau fra forældrekøb til forældrekøb
Der skal altid foretages en konkret vurdering af huslejeniveauet fra sag til sag, når man har med et forældrekøb at gøre.
Huslejen skal vurderes ud fra følgende parametre:
- Alder
- Stand
- Størrelse
- Beliggenhed
- Om lejemålet er reguleret (gælder i hovedparten af landets kommuner)
- Hvilke boliger er ellers udbudt på lejemarkedet (boliger fra efter år 1992)
Huslejen ved et forældrekøb fastsættes oftest med udgangspunkt i, hvad øvrige lignende boliger bliver fastsat og godkendt til. I den forbindelse vil det oftest kræve, at man har kendskab til skattemæssig praksis for forældrekøb samt indblik i afgjorte sager i det stedlige huslejenævn.
Det er derfor – i sagens natur – en fordel, hvis man som rådgiver har ydet bistand i rigtig mange forældrekøb og samtidig har et indgående kendskab til skattelovgivningen såvel som lejeretten.
Lad IVB assistere med huslejefastsættelsen i dit forældrekøb
Hos IVB har vi stor erfaring med alle aspekter af forældrekøb samt indgående kendskab til lejeniveauer i landets større byer, hvor forældrekøb er mest forekommen. Lad os hjælpe dig godt fra start med dit forældrekøb, herunder huslejefastsættelse, så du får optimeret familiens samlede økonomi omkring forældrekøbet.
Kontakt os gerne for et uforpligtende tilbud på rådgivning og assistance med dit forældrekøb.