Når en ejendom overdrages inden for familien, er ejendomsvurderingen afgørende for, hvilken pris ejendommen kan sælges til uden skattemæssige konsekvenser. Med de seneste ændringer i ejendomsvurderingssystemet har mange boligejere oplevet nye og ofte højere vurderinger, hvilket kan få betydelige konsekvenser for familieoverdragelser af fast ejendom.
Denne artikel forklarer, hvilke ejendomsvurderinger der findes, hvordan de anvendes i praksis, og hvad du skal være opmærksom på, når du overdrager en ejendom til et nært familiemedlem.
De forskellige typer ejendomsvurderinger
Når du skal overdrage en ejendom, findes der flere typer vurderinger, som kan have betydning for prisfastsættelsen.
Offentlig ejendomsvurdering
Den offentlige ejendomsvurdering udarbejdes af Vurderingsstyrelsen og danner grundlag for ejendomsbeskatning. Med den store forsinkelse på de nye offentlige vurderinger, kræver det i høj grad, at du holder tungen lige i munden, når du skal finde og forstå din ejendoms korrekte (offentlige) værdi til brug for din familieoverdragelse efter 20%-reglen.
Markedsvurdering
En vurdering foretaget af en ejendomsmægler eller valuar, som afspejler den reelle handelsværdi på det frie marked.
Ejendomsvurderinger gennem årene
- 2020-vurdering: De første nye vurderinger efter ændringen af vurderingssystemet. For langt de fleste ejendomsejere, er denne vurdering aktuel (august 2025)
- 2022-vurdering: De færreste ejendomsejere har modtaget en endelig 2022-vurdering (august 2025)
- 2024-vurdering: Nyeste vurderinger. I øjeblikket er det kun foreløbige vurderinger (august 2025)
Den nye vurderingsmodel, der trådte i kraft i 2020, indebærer en mere detaljeret og markedsbaseret tilgang, hvor ejendommens faktiske beliggenhed, størrelse og handelspris spiller en større rolle end tidligere. Det kan særligt i byområderne medføre højere ejendomsvurderinger, hvilket kan påvirke fordelene ved en familieoverdragelse.
Hvilken ejendomsvurdering skal jeg bruge?
Ved en familieoverdragelse er det den seneste offentlige ejendomsvurdering, der danner grundlag for 20%-reglen, som du kan benytte, når du overdrager ejendom inden for nær familie. Det betyder, at ejendommen under visse betingelser kan overdrages til en pris mellem 80% og 120% af den endelige ejendomsvurdering uden skattemæssige konsekvenser.
De foreløbige ejendomsvurderinger kan ikke bruges i forbindelse med 20%-reglen og familieoverdragelse af fast ejendom. Det er alene den endelige vurdering, du kan bruge.
Men hvad gør du, hvis der ikke er en ny ejendomsvurdering tilgængelig? I tilfælde af at ejendommen endnu ikke har fået en ny vurdering (f.eks. hvis vurderingen er forsinket), kan den (gamle) seneste gældende vurdering bruges. Her skal du dog være opmærksom på, at du kun kan benytte 20%-reglen, hvis du har en vurdering fra det nye vurderingssystem – det vil som minimum sige en 2020-vurdering. Ellers skal du bruge 15%-reglen.
Hvornår og hvordan kan man klage over en ejendomsvurdering?
Hvis du mener, at den offentlige ejendomsvurdering er for høj eller lav, har du mulighed for at klage. En forkert vurdering kan betyde, at din ejendom ikke kan overdrages til en ønsket pris inden for 20%-reglen, hvilket kan gøre familieoverdragelsen dyrere eller mindre fordelagtig. En forkert vurdering påvirker også din ejendomsskat, så du kan risikere at betale for meget eller ikke få skatterabat.
Hvornår kan du klage?
Du kan klage over din ejendomsvurdering, hvis:
- Du mener, at vurderingen er for høj eller for lav i forhold til markedsprisen – dog minimum 20% forkert.
- Vurderingen indeholder forkerte oplysninger om ejendommen (fx forkert areal, beliggenhed eller beskatningsgrundlag).
Du kan læse mere om dine klagemuligheder her: https://skatteankestyrelsen.dk/ejendomsvurdering/ejerbolig
Hvordan påvirker de nye ejendomsvurderinger familieoverdragelser?
De nye vurderinger har betydelige konsekvenser for familieoverdragelser:
Højere vurderinger
Hvis ejendomsvurderingen stiger markant, kan det øge den minimumspris, som ejendommen kan overdrages til, hvilket kan gøre det dyrere for den nye ejer at købe ejendommen. Den højere pris giver for mange personer dog ofte god mening, da den gamle offentlige vurdering typisk har været alt for lav.
Usikkerhed og forskelle i vurderinger
Med det nye system for vurdering af ejendommes værdi, ændrer overdragelsesmulighederne sig også:
- Hvis du har modtaget en ny ejendomsvurdering (2020 eller senere)
Du må overdrage boligen til nærtstående til en pris, der ligger op til 20 procent over eller under den nye vurdering uden at udløse gaveafgift. Det er den såkaldte 20 %-regel. - Hvis du ikke har modtaget en ny 2020-vurdering endnu
Du skal i stedet tage udgangspunkt i vurderingen fra 2011 (senest offentliggjorte), hvor det er 15%-reglen fra det gamle værdiansættelsescirkulære der gælder.
Det skaber en todelt praksis, hvor ejere af boliger kan være underlagt forskellige regler, afhængigt af om de har modtaget den nye vurdering. I praksis har stort set alle (anno 2025) dog modtaget den nye 2020-vurdering, hvilket gør 15%-reglen næsten helt overflødig.
Eksempel på, hvordan nye vurderinger kan påvirke familieoverdragelse
En bolig, der i 2018 havde en vurdering på 1,8 mio. kr., kan i 2020-vurderingen (mest aktuelle i august 2025) være vurderet til 3 mio. kr. Hvis overdragelsen skulle ske i 2018, kunne ejendommen overdrages til 1,53 mio. kr. (15% af vurderingen iflg. den gamle 15%-regel). I 2025 skal ejendommen mindst sælges for 2,4 mio. kr. — altså en væsentlig prisforskel.
I dette eksempel er der ikke taget højde for, om betingelserne for at kunne bruge henholdsvis 15%-reglen og 20%-reglen, er opfyldt. Dette forudsætter, at der ikke foreligger såkaldte “særlige omstændigheder”.
For at undgå fejl og skattemæssige overraskelser anbefales det at søge hjælp fra en skatteekspert. Står du over for en konkret overdragelse af fast ejendom, er du velkommen til at tage fat i os på info@ivb.dk eller +45 5090 4030 for at få et konkret tilbud på rådgivning og assistance.