At købe sine forældres bolig kan være en både praktisk og økonomisk fordelagtig beslutning. For mange handler det om at hjælpe forældrene til at blive boende i velkendte omgivelser, mens andre ser det som en god investeringsmulighed eller en del af et generationsskifte i familien.
Uanset motivationen er det vigtigt at overveje de skattemæssige konsekvenser, fastsættelse af prisen og fremtidige ejerforhold. Det kræver, at du har styr på reglerne for familieoverdragelse og kender de økonomiske rammer for handlen. Det dykker vi ned i herunder.
Juridiske og økonomiske rammer ved køb af forældres bolig
Et køb af forældrenes bolig kan enten være en almindelig bolighandel eller en familieoverdragelse. Ved en familieoverdragelse efter 20%-reglen, kan du anvende særlige skatteregler, som adskiller sig fra et køb på det åbne marked, hvilket i mange tilfælde kan være fordelagtig.
Køb med 20%-reglen
Her kan prisen fastsættes til mellem 80 og 120 procent af den seneste offentlige vurdering. Det kan være en fordel, hvis vurderingen er lavere end en formodet markedspris, fordi det giver mulighed for at købe til en reduceret pris og undgå gaveafgift.
Eksempel: Er den offentlige vurdering på 3 mio. kr., kan du købe til 2,4 mio. kr. uden skattemæssige konsekvenser – såfremt overdragelsen naturligvis lever op til kravene for anvendelsen af 20%-reglen.
Hvis du har en bolig, hvor vurderingen er højere end en formodet markedspris, er familieoverdragelse nødvendigvis ikke den rette vej at gå, da du her kan du komme til at betale overpris.
Køb til markedspris
Her fastsættes prisen ud fra en ejendomsmæglers vurdering eller faktisk salgspris for tilsvarende ejendomme. Altså en klassisk ejendomshandel. At købe sine forældres bolig på markedsvilkår er derfor ofte kun en fordel, hvis markedsværdien er lavere end den offentlige vurdering eller hvis man som børn ikke forventer selv at tage bopæl i ejendommen på sigt.
Kort sagt: Lav en sammenligning mellem vurderingen og forventet markedspris, samt overvej om du selv ønsker at bebo ejendommen på sigt, før du vælger model. Det kan gøre forskellen på en skattemæssig fordel og en økonomisk ulempe. Ejendomsvurderingen og eventuelt særlige omstændigheder i familieoverdragelsen, har derfor stor betydning for, hvad handlen ender med at koste, og hvor meget der eventuelt skal betales i gaveafgift.
Køb af forældres bolig og senere salg – skat og regler
Hvis barnet senere sælger boligen, skal der som udgangspunkt betales ejendomsavancebeskatning af en eventuel fortjeneste. Hvordan salget beskattes, afhænger af, hvordan boligen er blevet brugt i ejerperioden:
- Barnet har benyttet boligen som helårsbolig
Her kan parcelhusreglen medføre skattefrihed, forudsat at boligen har tjent som bopæl i ejerperioden, og at grunden er under 1.400 m² (eller større, men ikke kan udstykkes til selvstændig bebyggelse). - Boligen har været udlejet. F.eks. til forældrene
Når boligen udlejes til forældrene beskattes fortjenesten efter ejendomsavancebeskatningsloven, og avancen beskattes som kapitalindkomst (ca. 33 % op til progressionsgrænsen, derefter 42 % + kirkeskat).
For at reducere en eventuel skattebetaling er det vigtigt at gemme dokumentation for alle større forbedringer og renoveringer, da disse kan fratrækkes i avancen. Almindelig vedligeholdelse kan ikke fratrækkes, men fratrækkes i stedet i skatteregnskabet hvert år.
Praktiske forhold og finansieringsmuligheder ved køb af forældres bolig
Inden købet skal det afklares, om forældrene skal blive boende i boligen som lejere, eller om køber selv vil flytte ind. Udlejning til forældrene kræver en lejekontrakt og skal ske på markedsvilkår. Det betyder, at
- Lejen skal være på niveau med tilsvarende boliger i området, både i stand, størrelse og beliggenhed. Hvis lejen sættes markant lavere, kan Skattestyrelsen betragte forskellen som en gave, der udløser gaveafgift.
- Lejekontrakten skal være skriftlig og følge reglerne i lejeloven. Her angives bl.a. leje, depositum, forudbetalt leje, opsigelsesvilkår og eventuelle forbrugsudgifter.
- Forbrug (el, varme, vand) skal betales på samme måde som ved almindelig udlejning – enten direkte af lejer eller som aconto-betaling.
- Vedligeholdelsespligten skal være klart aftalt, så der ikke senere opstår tvister.
Finansieringen afhænger af formålet med købet. Hvis køber selv skal bo i boligen, kan der typisk optages et almindeligt realkreditlån. Hvis boligen skal bruges som udlejningsejendom, kan finansieringen være anderledes og eventuelt dyrere, da banken vurderer det som en investeringsejendom.
Vores anbefalinger ved familieoverdragelser
At købe sine forældres bolig kan være en fordelagtig situation for både køber og sælger, men det kræver indsigt i både skattemæssige og juridiske regler. Overvej nøje prissætningen, finansieringen, evt. udlejningsvilkår og de langsigtede konsekvenser – både økonomisk og praktisk.
I mange tilfælde kan det være en fordel at inddrage en skatterådgiver tidligt i processen. På den måde sikrer du, at handlen bliver gennemført korrekt, at alle regler bliver overholdt, og at du opnår den mest fordelagtige løsning for hele familien.
Hos IVB kan vi rådgive dig gennem hele processen fra køb til udlejning og sikre, at både skatteforhold og juridiske krav er i orden. Kontakt os endelig, hvis du har en konkret bolig, du ønsker at udleje til dine forældre.