Aarhus er en fantastisk by med mange spændende boligområder og som historisk set har været en god by at investere i. Herunder får du mine bedste råd som køberrådgiver til dit næste boligkøb i Aarhus.
Områder i Aarhus
Når du skal kigge på bolig i Aarhus, anbefaler jeg, at du får set boliger i forskellige områder, så du kan få set en masse – fx ved at deltage i åbent hus om søndagen – men også så du kan pejle dig ind på, hvilke områder du finder mest attraktive. Er du mest til den nye boligmasse, skal du måske vende blikket mod Aarhus Ø – her får du nyopførte boliger i høj kvalitet, og i området finder du både havnebassin og sauna, kabelpark med wakeboarding, stort udvalg af caféer og restauranter og meget mere.
Hvis du leder efter en nyere bolig, som ikke skal ligge på Aarhus Ø, kan du overveje at vende blikket mod Ceres Byen, Trælasten eller Frederiks Plads. I alle områder er du i gåafstand til centrum og har kulturen tæt på, hvad end du ønsker at gå i Musikhuset, på AROS eller på shopping.
Hvis du mest er til de ældre boliger med charme, bør du vende blikket mod Langenæs, Frederiksbjerg eller Ø-gaderne. Endeligt er der Trøjborg, som er beliggende med postnummeret 8200 Aarhus N, som nærmest er en lille by i sig selv og stadigvæk tæt på centrum. Her er du, ligesom i Risskov og Højbjerg, tæt skov og strand. På hovedgaden Tordenskjoldsgade har du et væld af muligheder, når det kommer til special- og dagligvarer. Samtidig er du kun knap 10 minutter på cykel fra centrum og samtidig tæt på universitetet.
Boligpriser i Aarhus
Der vil være forskel på boligpriserne i Aarhus, som afhænger af boligernes beliggenhed. Der kan også være andre forhold, som kan have en betydning for boligens pris – fx er der flere ejerlejligheder på Langenæs, Vestervang eller på Marselis Boulevard, som er med hjemfaldspligt. Det betyder, at Aarhus Kommune kan gøre brug af deres tilbagekøbsret og tilbagekøbe ejendommen om ca. 30-35 år. Derfor vil du opleve, at disse boliger typisk bliver solgt væsentlig billigere end boliger uden hjemfaldspligt.
Boligpriserne i den nye boligmasse vil som udgangspunkt have den højeste m2-pris. På Frederiksbjerg og i Øgaderne vil du også opleve højere m2-priser, da de stille gader i centrum er eftertragtet. Du kan næsten glemme, at du er i midten af Aarhus, når du fx befinder dig i en af de brostensbelagte sidegader til Jægergårdsgade eller i Øgadekvarteret, hvor du finder mange forskellige småejendomme i fine farver.
Prisudviklingen i Aarhus har siden 2024 været stigende, og i februar 2025 er der omkring 415 boliger til salg i Aarhus C.
Liggetiden i Aarhus har det seneste år været 115 dage i gennemsnit, og salgsprisen er i gennemsnit 38.120 kr. pr. m2.
Lokalt kendskab til Aarhus
Jeg har et stort lokalt kendskab til Aarhus, da jeg selv er vokset op her og dagligt har min gang gennem byens gader. Vores kontor ligger i Møllegade 32, og på kontoret nyder vi gadens summen. Jeg sidder hver dag og hjælper en masse købere med at kigge på boliger i Aarhus, så jeg sørger for at holde mig opdateret, så jeg ved, hvad der sker i Aarhus, og hvor der bliver bygget nye spændende projekter.
Som køberrådgiver tager jeg udgangspunkt i, hvis jeg selv skulle købe boligen, for at sikre mig at det er en god og langsigtet investering. Som boligkøber kan du derfor få gode råd og vejledning om, hvilke områder der passer ind til dine behov – skal det være på Trøjborg, hvor du har skoven og den permanente strand tæt på eller skal boligen ligge på Frederiksbjerg med den helt rigtige beliggenhed?
Udgifter i forbindelse med køb af fast ejendom
Når du skal købe fast ejendom, får din opsparing hurtigt ben at gå på. Jeg plejer at sige, at det hurtigt koster 50.000 kr. at købe fast ejendom, og hvorfor så det? Udgifterne knytter sig bl.a. til følgende:
- Tinglysning af skødet koster 0,6% i købesummen samt 1.850 kr. i fast afgift.
- Udgifter til banken – fx bankgaranti, udgifter til optagelse af bolig- og/eller realkreditlån.
- Udgifter til køberrådgivning hos mig, som udgør 7.500 kr. inkl. moms.
- Prisforhandlingen hos mig udgør 5.000 kr. inkl. moms.
Hvis sælger i forvejen har tinglyst et lån på ejendommen, overtager du automatisk den stempelafgift (1,45%), som sælger allerede har betalt, når dit lån på ejendommen tinglyses.
13 gode råd til dig der kigger på bolig
1. Hvad er ejerudgiften i salgsopstillingen sat til?
Er vand inkluderet i fællesudgifterne, eller skal du betale for fællesvaskeri mm. Ejerudgiften er et øjebliksbillede, og den kan derfor ændre sig i fremtiden. Du kan derfor med fordel læse ejerforeningens seneste regnskab og budget. Her kigger jeg selv efter, om det er en god sund ejerforening, og om ejerforeningen har en solid egenkapital. Er fællesudgifterne steget de seneste år, så bør du regne en fremtidig stigning ind i dit budget.
2. Er ejendommen i god stand?
Hvis du kigger på en ældre lejlighed i Aarhus, så husk også at tage et kig på bygningens ydre – fx ejendommens tag, facade og vinduer. På den måde kan du danne dig et indtryk af kommende renoveringer i din ejertid. Du skal vide, at der på ejerlejligheder ikke udarbejdes en tilstandsrapport for selve ejerlejligheden, men tit ligger ejerforeningen inde med en vedligeholdelsesplan for hovedejendommen. Du kan med fordel efterspørge den hos sælgers ejendomsmægler i Aarhus.
3. Hvordan er ejendommen vurderet?
Er ejendomsskatterne vurderet ud fra en foreløbig vurdering? Den foreløbige vurdering skal helst ligge så tæt på salgsprisen som muligt, fordi det efter min vurdering vil give dig det mest retvisende billede i forhold til udgiften til de estimerede ejendomsskatter. Udgiften til ejendomsskatter indgår i ejerudgiften på salgsopstillingen.
4. Tjek BBR
Når man kigger på bolig, så er det BBR-arealet, som m2-prisen er sat ud fra. Jeg tager altid et kig på det tinglyste areal for at få kendskab til landinspektørens opmåling af boligen, som opgøres på yderside af ydervægge og til midten af skillevæg ved nabolejligheder. Forskellen mellem BBR-arealet og det tinglyste areal er, at BBR-arealet opgøres med andelen af ejendommens fællesarealer. Der kan sagtens være stor forskel på BBR-arealet og det tinglyste areal, da det bl.a. afhænger af ejendommens fællesarealer, og hvor stor en andel boligen bærer ud af det samlede areal. Hvis der f. eks er 6 boliger på samme etage i stedet for det mere almindelige med 2 boliger på samme etage, vil de ejendomme med 6 boliger have et mindre BBR-areal, men det tinglyste areal vil være det samme.
5. Boligens indeklima
Hvis du er i tvivl, om boligen er sund og har et godt indeklima, så kan du overveje at gøre brug af din egen byggesagkyndig. I ældre ejendomme kan der forekomme kuldebroer, som kan have en påvirkning på ejendommens indeklima. Det er især de kolde nordvendte vægge, som skal have et ekstra tjek for at sikre, at der ikke er begyndende skimmelsvamp eller andre forhold.
6. Planløsningen er vigtig
Hvordan er ejendommens planløsning, og er m2 godt udnyttet? Hellere en godt indrettet delevenlig 2. værelses end en stor 2. værelses med meget spildplads. Det er en god idé at tænke på, hvem du i fremtiden kan sælge boligen til, så kundesegmentet er så stort som muligt. Det vil ofte give en højere m2-pris.
7. Er boligen fremtidssikret?
Vidste du, at de fleste førstegangskøbere i gennemsnit kun bor i deres første bolig i 3 år? Skal du stifte familie inden for overskuelig fremtid, bør du overveje, om boligen på sigt vil fungere i dagligdagen. Måske skal du så i stedet kigge efter en bolig med elevator i opgangen og en altan.
8. Se bort fra sælgers indretning
Prøv at forestille dig boligen uden sælgers møbler. Har du en god indretningssans og kan se muligheder i boligen, så kan du komme langt med knofedt og maling og måske et par nye greb i køkkenet, og du vil hurtigt kunne få boligen til at skinne.
9. Er der parkeringsplads?
Har du en bil, bør du undersøge prisen for parkering i det område, du kigger på bolig i, og lægge det ind i dit budget. Der er stor forskel på, om du skal parkere din bil i et parkeringshus eller har mulighed for beboerlicens i Aarhus. I nogle særlige tilfælde kan du også være heldig, at der medfølger en p-plads til din bolig.
10. Følg din mavefornemmelse
Efter min vurdering tager den aldrig fejl. Find ud af om det er selve boligen eller beliggenheden i Aarhus, der er det vigtigste for dig. Pris og beliggenhed går hånd i hånd, så desto bedre beliggenhed desto højere m2-pris.
11. Ønskelisten
Lav en ønskeliste over de ting, som din bolig skal rumme – du bliver helt sikkert klogere undervejs og kan mærke, hvilke ønsker der er vigtigst at få indfriet.
12. Projektkøb
Drømmer du om at købe en bolig på projektstadiet, bør du sætte dig ind i lokalplanen for området, så du kan danne dig et helhedsindtryk af både projektet og området, som boligen kommer til at ligge i. Hvis du skal købe en bolig på projektstadiet, vil du ofte skulle træffe beslutningen ud fra en plantegning og visuelle illustrationer. Her er det min anbefaling, at du får en fremvisning af en lignende bolig i en opført ejendom for at sikre dig, at du ikke køber en bolig, som ikke lever op til dine forventninger – fx boligens planløsning eller antal m2.
13. Tjek vedtægterne
Efterspørg ejerforeningens vedtægter og husorden – det kan være relevant for dig at kende til, om du skal deltage i forskellige pligter i ejendommen herunder trappevask, viceværtopgaver, vedligeholdelse af haven mm. Drømmer du om at kunne udleje boligen – fx via Airbnb – bør du også nærlæse vedtægterne. I de fleste ejerforeninger er det tilladt at kortidsudleje sin bolig maksimalt 4 gange med sammenlagt i alt 30 dage per kalenderår.
Skal jeg hjælpe dig med dit kommende boligkøb, så ring til mig på 51536050 eller send mig en mail på mv@ivb.dk