Et omvendt forældrekøb kan være en skattemæssigt fordelagtig model, hvis du griber det rigtigt an.
Artiklen her giver dig det fulde overblik over, hvad et omvendt forældrekøb indebærer, hvordan det adskiller sig fra det klassiske forældrekøb, og hvad du skal vide om skat, regler og faldgruber.
Hvad er et omvendt forældrekøb?
Et omvendt forældrekøb betyder, at barnet ejer boligen, mens forældrene bor i den som lejere. Det er derfor det modsatte af et traditionelt forældrekøb, hvor forældre køber og udlejer boligen til deres barn i f.eks. Aarhus eller København.
Omvendt forældrekøb kan være relevant, når:
- Forældre ønsker at flytte tættere på børn og børnebørn
- Barnet ønsker at hjælpe sine forældre og samtidig investere i fast ejendom
- Der er et ønske om at frigøre friværdi i forældrenes nuværende bolig
Et omvendt forældrekøb kombinerer et ønske om at hjælpe familien med et ønske om en langsigtet investering.
Lad os kigge på to typiske scenarier for et omvendt forældrekøb.
To typiske scenarier for omvendt forældrekøb
1. Barnet køber ny bolig og udlejer den til sine forældre
I denne situation køber barnet en bolig, som ikke tidligere har tilhørt forældrene, med det formål at det skal udlejes til dem.
Det ser vi ofte som en god mulighed, hvis forældrene bor langt væk og ønsker at flytte tættere på deres børn og børnebørn. Scenariet kræver dog ofte, at barnet har en stærk økonomi, og at forældrene kan yde rente- og afdragsfrit familielån til barnet.
Særlige opmærksomhedspunkter
- Barnet bliver ejer og udlejer, og forældrene lejer på almindelige markedsvilkår.
- Du skal udarbejde en skriftlig lejekontrakt.
- Lejeindtægten bliver beskattet som personlig indkomst, når der er tale om erhvervsmæssig udlejning.
- Du kan trække driftsudgifter og vedligeholdelse fra i skat.
Alt i alt er det en god måde for barnet at hjælpe sine forældre og samtidig investere i fast ejendom (i nærområdet), der potentielt stiger i værdi over tid.
Du kan læse mere om omvendt forældrekøb på skat.dk og på vores nyhedsside.
2. Barnet køber forældrenes nuværende bolig, og forældrene bliver boende som lejere
Her køber barnet den bolig, som forældrene allerede bor i og ejer, hvorefter forældrene bliver boende som lejere. Det er smart, hvis forældrene ønsker at realisere den friværdi, de eventuelt har opsparet i boligen, men ikke har lyst til at flytte.
En anden fordel ved dette scenarie er, at barnet kan overtage boligen som en familieoverdragelse.
Særlige opmærksomhedspunkter
- Overdragelsen kan ske efter 20%-reglen, hvor barnet lovligt kan købe boligen ned til 80 % af den offentlige ejendomsvurdering.
- Efter købet bor forældrene i boligen som lejere og betaler husleje til barnet.
- Barnet beskattes af lejeindtægten som personlig indkomst og kan fradrage drifts- og vedligeholdelsesomkostninger.
- Lejeaftalen skal være baseret på markedsvilkår — også selvom der er tale om de tidligere ejere.
- Skattestyrelsen har øget opmærksomheden på disse handler og ser bl.a. på prisfastsættelsen, huslejeniveauet og lejekontraktens indhold.
VIGTIGT: Det giver kun mening at overdrage ejendommen billigt med udgangspunkt i 20%-reglen, hvis barnet selv har planer om at bo i ejendommen på sigt. Ellers risikerer du at konvertere arveafgift (15%) til avanceskat (op til 42% på evt. kirkeskat).
Skat ved omvendt forældrekøb
Når du udlejer til dine forældre, bliver lejeindtægten beskattet som personlig indkomst, hvilket typisk udløser en beskatning på op til 56% (ved topskat). Du har dog mulighed for at fratrække ejendomsskatter, vedligeholdelses- og driftsudgifter i lejeindtægten.
Viser det sig, at det samlede fradrag overstiger indtægten, kan det resultere i et fradragsberettiget underskud, som kan modregnes i anden personlig indkomst (f.eks. løn).
Vær opmærksom på, at du skal udarbejde et skatteregnskab og indberette til Skattestyrelsen hvert år. Her kan det i nogle situationer være en god idé at få en revisor til at hjælpe.
20%-reglen ved køb af forældres bolig
Ved familieoverdragelse gælder den såkaldte 20%-regel, som giver mulighed for at fastsætte handelsprisen til mellem 80 og 120% af den offentlige ejendomsvurdering — uden at det betragtes som en gave.
Eksempel:
Er den offentlige vurdering 2,5 mio. kr. kan du købe dine forældres bolig til 2 mio. kr., som du efterfølgende kan udleje til dem. For at benytte 20%-reglen, er der en række krav, du skal leve op til.
OBS: 20%-reglen gælder kun, hvis der ikke foreligger “særlige omstændigheder”, hvilket bliver defineret af Skattestyrelsen.
Ejendomsavancebeskatning ved senere salg
Når du som barn køber en bolig og udlejer den til dine forældre, er det vigtigt at tænke flere skridt frem — især i forhold til beskatning ved et eventuelt senere salg. Det er her, ejendomsavancebeskatning kommer ind i billedet.
Hvis barnet senere sælger boligen, vil en eventuel fortjeneste være skattepligtig, medmindre boligen har været anvendt som helårsbolig af barnet (tjent til reel bolig). Bliver boligen i ejerskabet derfor udelukkende anvendt til udlejning, udelukker det brugen af parcelhusreglen og dermed muligheden for en skattefri fortjeneste.
Men kan man mindske skattebyrden?
Ja, hvis du har lavet væsentlige forbedringer, kan udgifterne fratrækkes i den skattepligtige avance. Det kan f.eks. være, at du har lavet nyt tag, skiftet køkken eller fået nye, energiforbedrende vinduer. For at få fradraget, er det vigtigt, at du gemmer dokumentation (fakturaer eller lignende), så du kan bevise forbedringen over for Skattestyrelsen.
Et omvendt forældrekøb kan være en økonomisk og familiemæssig fordelagtig løsning, men det kræver, at arrangementet håndteres korrekt, da fejl i prissætning eller lejeaftaler kan have (store) skattemæssige konsekvenser.
Hos IVB har vi stor erfaring med at rådgive om både det traditionelle og det omvendte forældrekøb. Kontakt os endelig på info@ivb.dk eller +45 5090 4030, hvis du at få et tilbud på rådgivning og assistance.