Når du skal overdrage en bolig eller et sommerhus inden for familien, vælger de fleste at benytte 20 %-reglen. Den giver som udgangspunkt en klar ramme for, hvilken pris man må handle til, uden at Skattestyrelsen kan anfægte overdragelsen.
Men i nogle tilfælde gælder der særlige omstændigheder, som gør, at 20 %-reglen ikke kan bruges. Det er netop i disse situationer, at mange familier risikerer uventede skattemæssige konsekvenser, og det kigger vi nærmere på i denne artikel.
Hvad betyder “særlige omstændigheder”?
Særlige omstændigheder dækker bl.a. over situationer, hvor der er ét eller flere holdepunkter for, at den offentlige ejendomsvurdering ikke afspejler ejendommens reelle handelsværdi. Skattestyrelsen kan i disse tilfælde se bort fra 20 %-reglen og kræve, at prisen i stedet fastsættes ud fra markedsværdien.
Men hvordan afgør du, om boligens værdi er korrekt?
Først skal det vurderes, om der er konkrete holdepunkter for, at værdiansættelsen efter 20%-reglen ikke stemmer overens med den reelle handelsværdi. Det skyldes, at det er en af forudsætninger for, om der overhovedet kan foreligge en særlig omstændighed.
Hvis svaret er “ja, der er konkrete holdepunkter”, skal du tage følgende to punkter med i vurderingen:
- Størrelsen af prisforskellen mellem den offentlige ejendomsvurdering og den handelsværdi, der fremkommer efter holdepunktet/-erne
- Den tidsmæssige sammenhæng mellem holdepunktet/-erne og overdragelsen efter 20%-reglen
Den 8. maj 2025 udsendte Skattestyrelsen et længe ventet styresignal, der giver en rettesnor for, hvornår man kan fravige værdiansættelsesreglerne med 20%-reglen ved familieoverdragelser af fast ejendom. Styresignalet er ikke en facitliste, men en hjælpende hånd du kan bruge til at navigere reglerne.
Hvad er et konkret holdepunkt? Her kommer 3 eksempler
Som nævnt ovenfor, er det afgørende at finde et konkret holdepunkt, hvis der skal foreligge en særlig omstændighed. Derfor får du her tre eksempler på konkrete holdepunkter:
Eksempel 1: Konkret handel af samme ejendom
Et almindeligt boligsalg med en handel mellem uafhængige parter er det stærkeste bevis for en ejendoms handelsværdi – især hvis den ligger tæt på tidspunktet for familieoverdragelsen af ejendommen.
Er der væsentlig forskel mellem handelsprisen og ejendomsvurderingen, vil Skattestyrelsen typisk vurdere det som et holdepunkt og dermed tilsidesætte værdiansættelsen efter 20%-procentsreglen.
Skal du derfor overdrage en bolig, som har været handlet på almindelige markedsvilkår for nyligt, bør du være ekstra opmærksom.
Eksempel 2: Væsentlig renoveringer
Er ejendommen eksempelvis blevet renoveret for et større millionbeløb kort tid inden familieoverdragelsen, kan det udgøre et holdepunkt.
Det skyldes helt enkelt, at ejendommen har fået tilført en stor værdi i form af en modernisering – en værdi som ejendomsvurderingen ikke tager højde for, men som et salg på det frie marked ville gøre.
Eksempel 3: Kompensation til andre arvinger
Du kan ikke benytte 20%-reglen, hvis du i forbindelse med familieoverdragelsen af ejendommen giver pengegaver eller arveforskud, der helt eller delvist matcher differencen for ejendommens handelsværdi til andre arvinger. Det kan du ikke, fordi det indikerer en kompensation, som dermed vil udgøre et holdepunkt.
Hvad er konsekvensen rent skattemæssigt?
Hvis Skattestyrelsen vurderer, at der foreligger særlige omstændigheder, kan de tilsidesætte 20 %-reglen og kræve, at prisen fastsættes efter en markedsvurdering. Det betyder, at køber ikke nødvendigvis kan overtage boligen til en pris inden for 80–120 %-intervallet – og forskellen kan løbe op i hundredtusindvis af kroner.
Sættes prisen alligevel lavere end markedsværdien, betragtes differencen som en gave. Det udløser en gaveafgift på 15 % mellem forældre og børn. Dermed kan en forkert prisfastsættelse hurtigt få store økonomiske konsekvenser.
Konklusion
20%-reglen er et vigtigt redskab i familieoverdragelser, og det er en metode, vi rigtig ofte rådgiver vores klienter omkring. Der er dog ikke en garanti for, at den kan benyttes i alle situationer.
Derfor er det vigtigt at få afklaret, om jeres konkrete situation kan være omfattet af særlige omstændigheder, inden handlen bliver gennemført. Med professionel rådgivning kan I sikre, at overdragelsen sker på det rette grundlag og undgå uforudsete skattemæssige konsekvenser.