Når en ejendom overdrages inden for familien, kan der være skattemæssige konsekvenser, der er vigtige at have styr på. Familieoverdragelse af fast ejendom kan i nogle tilfælde være en “skattefri” transaktion, mens den i andre tilfælde kan udløse stor gaveafgift eller ejendomsavancebeskatning.
At kende reglerne er afgørende for at undgå uventede skatteregninger og optimere overdragelsen bedst muligt.
I denne artikel gennemgår vi de vigtigste skattemæssige aspekter, herunder hvornår du skal betale skat, og hvordan du potentielt kan reducere skattebyrden.
Skal jeg betale skat ved familieoverdragelse?
Når en ejendom overdrages til et nært familiemedlem, afhænger skatten primært af følgende tre ting:
Værdiansættelsescirkulæret
Værdiansættelsescirkulæret fastlægger den pris, ejendommen kan handles til inden for familien. Med værdiansættelsescirkulæret kan man under visse betingelser overdrage ejendommen til +/- 20 procent af den seneste offentlige (nye) ejendomsvurdering.
Gaveafgift
Hvis ejendommen sælges under markedsværdi, kan man blive pålagt en gaveafgift.
Ejendomsavancebeskatning
Hvis sælger har en gevinst på ejendommen, skal der i nogle tilfælde betales avanceskat.
Skatten afhænger af, om ejendommen har tjent til bolig for sælger, og om overdragelsen sker inden for 20%-reglens rammer. Hvis prisen ligger inden for 80%-120% af den offentlige ejendomsvurdering, kan en gaveafgift ofte undgås, og i nogle tilfælde kan avancebeskatning også undgås.
Gaveafgift ved familieoverdragelse
Hvis en ejendom overdrages til en (for) lav pris, kan Skattestyrelsen anse forskellen mellem markedsværdien og salgsprisen som en gave, hvilket kan udløse en gaveafgift.
Gældende regler for gaveafgift:
- I 2025 er beløbsgrænsen for skattefri gaver mellem f.eks. forældre og børn 76.900 kr. (opdateres årligt).
- Skattestyrelsen har udarbejdet en guide, der viser, hvor meget du må give i gave, som du kan finde på deres hjemmeside.
Gaveafgiften kan ved familieoverdragelser af fast ejendom ofte fjernes ved korrekt anvendelse af 20%-reglen, selvom der i princippet overføres store værdier, der væsentligt overstiger grænsen for skattefri gave på 76.900 kr. (2025-niveau).
Ejendomsavancebeskatning
Ejendomsavancebeskatning (beskatning ved gevinst eller tab på fast ejendom) er relevant, hvis sælger har haft en fortjeneste på ejendommen og ikke selv har boet der.
Hvornår skal der betales ejendomsavancebeskatning?
- Hvis sælger har boet i boligen i sin ejertid, kan salget ofte ske skattefrit efter parcelhusreglen. Der skal ifølge praksis være tale om reel beboelse.
- Hvis sælger ikke har boet i boligen, skal der betales avanceskat af en eventuel fortjeneste. Det kan man i visse tilfælde (indirekte) undgå ved at benytte 20%-reglen i en familiehandel.
- Hvis ejendommen har været anvendt til udlejning, skal der som regel betales skat af fortjenesten. Dog ikke hvis ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1 er opfyldt.
Sådan beregnes ejendomsavancebeskatning:
- Salgspris minus købspris.
- Fradrag for visse salgs- og købsomkostninger
- Fradrag af ejertidsnedslag og forbedringsudgifter opgjort pr. indkomstår (f.eks. større renoveringer).
- Fortjenesten beskattes som kapitalindkomst (27% op til et vist beløb, herefter 42%). Dette gælder dog ikke i tilfælde af, at virksomhedsordningen anvendes som beskatningsmodel i salgsåret.
Hvordan kan du minimere skatten? Brug 20%-reglen
For at reducere eller undgå gaveafgift og ejendomsavancebeskatning kan du anvende en af følgende strategier:
Brug 20%-reglen: Ejendommen kan overdrages til 80%-120% af den offentlige vurdering, hvilket ofte reducerer gaveafgiften og ejendomsavanceskatten betragteligt.
Giv afgiftsfrit friværdien videre over flere år med et familielån: Der kan i forbindelse med berigtigelsen af handlen (erlæggelsen af købesummen) ydes et familielån, der er rente- og afdragsfrit. Dette lån kan én gang årligt nedbringes med det skattefrie gavebeløb. Det må dog ikke være aftalt på forhånd, at dette sker, da beløbet på familielånet således kan blive betragtet som én stor gave.
Det kan være en fordel at få professionel rådgivning fra en skatteekspert, da der kan være mange penge at spare ved en korrekt familieoverdragelse.
Står du over for en konkret overdragelse af fast ejendom, er du velkommen til at tage fat i os på info@ivb.dk eller +45 5090 4030 for at få et tilbud på vores rådgivning og assistance.