Vil du købe en bolig og udleje den til dine forældre, kan det være en beslutning, der kombinerer omsorg for familien med en fornuftig økonomisk investering.
Det kan give dine forældre adgang til en bedre bolig eller flere penge mellem hænderne. Samtidig får du som barn mulighed for at investere i fast ejendom med en tryg og stabil lejer, du kan stole på.
I denne artikel gennemgår vi, hvad du skal være opmærksom på, når du overvejer at udleje en bolig til dine forældre.
Må man udleje en bolig til sine forældre?
Ja, det er helt lovligt at udleje en bolig til sine forældre. Lad os slå det fast med det samme.
Det er dog en betingelse, at udlejningen sker på markedsvilkår.
Det betyder, at både husleje og øvrige betingelser skal svare til, hvad du ville kunne aftale med en uvildig lejer. Den centrale rettesnor er det såkaldte armslængdeprincip, som kræver, at der handles som mellem to uafhængige parter. Aftalen må altså ikke være økonomisk gunstig for én part blot på grund af det familiære forhold.
Det indebærer, at lejeprisen skal være realistisk i forhold til boligens beliggenhed, størrelse og stand. Hvis huslejen er sat for lavt, eller hvis der ikke er en formel lejeaftale, kan det få uhensigtsmæssige skattemæssige konsekvenser.
Det gælder også, hvis aftalen indeholder uformelle rabatter, kontant betaling uden kvittering eller vilkår, der ikke vil blive accepteret i et almindeligt lejeforhold.
Hvorfor udleje en bolig til sine forældre?
Der kan være flere grunde til, at du som barn ønsker at købe en bolig og udleje den til dine forældre. Hos IVB ser vi typisk to scenarier, der gør sig gældende, men der findes naturligvis flere situationer, hvor det er en god mulighed:
1. Barnet køber en bolig, som ikke tidligere har tilhørt forældrene med det formål, at boligen skal udlejes til dem.
Det ser vi ofte som en god mulighed, hvis forældrene bor langt væk og ønsker at flytte tættere på deres børn og børnebørn. Scenariet kræver dog, at du som køber har en stærk økonomi, da du skal købe en bolig på markedsvilkår, altså uden mulighed for familieoverdragelse via 20%-reglen.
2. Barnet køber den bolig, forældrene allerede ejer og bor i, hvorefter forældrene bliver boende som lejere.
Det er smart, hvis forældrene ønsker at realisere den friværdi, de eventuelt har opsparet i boligen, men ikke har lyst til at flytte.
En anden fordel ved dette scenarie er, at du som barn kan overtage boligen som en familieoverdragelse, og forældrene derfor kan overdrage værdi til dig på fordelagtige vilkår.
Begge scenarier er desuden en god metode, hvis du ønsker at investere i fast ejendom ud over den bolig, du allerede selv ejer.
Uanset scenariet er det vigtigt at forstå, at en udlejning til et nærtstående familiemedlem foregår på almindelige lejeforhold.
Skat ved udlejning af bolig til forældre
Når du udlejer en bolig til dine forældre, bliver lejeindtægten beskattet som personlig indkomst. Det betyder, at overskuddet (lejeindtægten fratrukket de fradragsberettigede udgifter) indgår i din samlede personlige indkomst og beskattes herefter.
Du har mulighed for at trække en række udgifter fra, inden du opgør det skattepligtige resultat. Det gælder blandt andet ejendomsskat, forsikringer, udgifter til drift og vedligeholdelse, renovation og administration. Hvis boligen er finansieret med lån, kan du desuden fratrække renteudgifterne, dog med reduceret fradragsværdi.
Det er vigtigt at skelne mellem almindelig vedligeholdelse og forbedringer:
- Vedligeholdelse er udgifter til at holde boligen i samme stand som tidligere – fx maling, reparation af defekte installationer, udskiftning af slidte tagrender eller mindre reparationer. Disse udgifter kan trækkes fra i driften.
- Forbedringer er udgifter, der hæver boligens værdi eller standard – fx nyt køkken, tilbygning eller energirenovering. Disse kan ikke fratrækkes i den løbende drift, men kan i stedet bruges som fradrag i en eventuel ejendomsavance ved et senere salg.
Hvis dine samlede fradrag i et år overstiger lejeindtægten, får du et skattemæssigt underskud, som kan modregnes i din øvrige personlige indkomst – f.eks. løn eller pension.
Lejekontrakt og huslejens størrelse
Det er helt afgørende, at du udarbejder en skriftlig lejekontrakt, når du udlejer til dine forældre, da det er dit formelle bevis på, at der reelt er et lejeforhold. Lejekontrakten skal være udformet efter lejelovens bestemmelser og bør indeholde præcise oplysninger om lejeperiode, husleje, betalingstidspunkter, hvilke udgifter der er inkluderet i lejen samt opsigelsesvilkår.
Du skal også kunne dokumentere, at den aftalte husleje svarer til markedslejen. Markedslejen er et vidt begreb og afhænger af bl.a. ejendommens alder, beliggenhed og stand. Det kan derfor være en god ide, at få udarbejdet en vurdering af en fagkyndig person.
Huslejen i et omvendt forældrekøb fastsættes ud fra samme principper, som det gør sig gældende for almindelige forældrekøb samt udlejning til en ikke nærtstående person. Du kan læse mere om fastsættelse af husleje her.
Fordele ved at udleje bolig til forældre
Udlejning af en bolig til dine forældre har flere oplagte fordele. Herunder har vi oplistet fire af dem:
- Du hjælper dine forældre med at få en passende bolig, uden at de selv behøver at tage et nyt lån eller flytte i lejebolig på det frie marked.
- Dine forældre kan realisere eventuel friværdi i deres ejerbolig og har som pensionister mulighed for at få boligstøtte, når de bor til leje.
- Du har som ejer mulighed for at trække visse udgifter fra i skat, og du får en stabil lejer, som du har tillid til.
- Boligen kan fungere som en langsigtet investering, hvis ejendomspriserne stiger over tid.
- Du kan få dine forældre tættere på din nuværende bopæl, hvilket kan være en hjælp i en travl hverdag
Særlige opmærksomhedspunkter du bør overveje
Som vi ser det, er der ikke nogle oplagte ulemper ved, at du som barn udlejer en bolig til dine forældre, men der er naturligvis en række punkter, du skal være opmærksom på. Dem har vi opsummeret herunder:
- Du bør have en robust økonomi med et stort råderum. Selvom du har en stabil lejer, kan der ske rentemæssige udsving og reparationer på ejendommen, der vil påvirke den økonomiske drift.
- Lejeindtægten, du modtager, er skattepligtig og bliver beskattet som personlig indkomst.
- Hvis du en dag vælger at sælge boligen, vil en eventuel fortjeneste på boligsalget være skattepligtig, medmindre du selv har boet i boligen og dermed kan benytte parcelhusreglen.
- Familiære gnidninger ved huslejestigninger, opsigelse af lejemål eller fejl i boligen kan ske, hvis I ikke har forventningsafstemt forholdene i jeres aftale.
Hos IVB kan vi rådgive dig gennem hele processen fra køb til udlejning og sikre, at både skatteforhold og juridiske krav er i orden. Kontakt os endelig, hvis du har en konkret bolig, du ønsker at udleje til dine forældre.