Salg af forældrekøb – skal jeg betale skat og hvor meget?

Forældrekøb kan ofte sælges med store fortjenester, efter at de i en årrække har fungeret som studiebolig for børnene. De store fortjenester betyder også, at det kan være relevant for forældrene at få undersøgt, hvad der skal betales i skat ved et salg af forældrekøbet, eller om der helt eller delvist kan opnås fritagelse for beskatning.

Hvordan beskattes man ved salg af forældrekøb?

Når forældrene ikke selv har beboet forældrekøbet, skal en eventuel fortjeneste fra salget beskattes. For mange opstår der spørgsmål om, hvordan fortjenesten skal opgøres, og hvad skal der betales i skat heraf?

Avancen fra salget af forældrekøbet opgøres efter reglerne i ejendomsavancebeskatningslovens, hvor udgangspunktet er, at der skal ske beskatning af forskellen mellem salgssummen og købesummen. Heri kan der dog foretages regulering med visse fradrag og tillæg, der er med til at reducere den skattepligtige fortjeneste.

Dette udgangspunkt gælder uanset, om forældrekøbet sælges til et nært familiemedlem, eller om et salg sker til tredjemand.

Den opgjorte fortjeneste beskattes som hovedregel som kapitalindkomst, hvor skattesatsen afhænger af forældrenes øvrige kapitalindkomst. For den del af den samlede positive kapitalindkomst, der ikke overstiger et bundfradrag på 47.400 kr. pr. forældre (2022-niveau), sker beskatningen med en skattesats på ca. 33%, mens den resterende del beskattes med 42% + kirkeskat.

Et forældrekøb, der er købt i 2015 til en pris på 2.000.000 kr., og som efter endt studietid for barnet sælges til 3.000.000 kr. i 2022, vil afhængigt af diverse fradrag og tillæg udløse en skattepligtig fortjeneste på 800.000-850.000 kr. Ved anvendelse af de anførte skattesatser, vil det medføre en skat på ca. 330.000-355.000 kr. for forældrene.

Forsimplet eksempel på opgørelse af ejendomsavance:

Salgssum3.000.000 kr.
– Salgsomkostninger57.000 kr.
Skattemæssig afståelsessum2.943.000 kr.
Købesum2.000.000 kr.
+ Købsomkostninger50.000 kr.
+ Tillæg efter ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 1 og 280.000 kr.
Skattemæssig anskaffelsessum2.130.000 kr.
Ejendomsavance til beskatning813.000 kr.
  
Kapitalindkomstskat 33%38.000 kr.
Kapitalindkomstskat 42% + 1% i kirkeskat300.000 kr.
Samlet skattebetaling338.000 kr.

Med udgangspunkt i dette eksempel følger det samtidig også, at der kan opnås en væsentlig skattebesparelse, hvis fortjenesten kan fritages for beskatning.

Det skal desuden bemærkes, at beskatning af fortjenesten som kapitalindkomst forudsætter, at forældrene udtræder af virksomhedsordningen i salgsåret, hvis virksomhedsordningen hidtil har været anvendt.

Virksomhedsordningen kan til- og fravælges for hvert indkomstår, og udtræden af virksomhedsordningen kan derfor vælges i forbindelse med indberetning af fortjenesten. Inden virksomhedsordningen fravælges, må det dog overvejes, om det er den rigtige løsning, og særligt hvis forældrene driver anden virksomhed i virksomhedsordningen med opsparet overskud, idet sådanne overskud slutbeskattes ved udtræden af virksomhedsordningen.

Fravælges virksomhedsordningen ikke i salgsåret, indgår fortjenesten fra salget i resultatet fra virksomheden og beskattes derved i den personlige indkomst inkl. arbejdsmarkedsbidrag og evt. topskat. Dette vil i langt de fleste tilfælde resultere i en højere beskatning af avancen.

Reel beboelse – skatteyders hensigt

Det er som udgangspunkt ikke muligt at fritage fortjenesten fra beskatning, hvor ejeren (forældrene) ikke selv har beboet forældrekøbet i ejertiden. En midlertidig flytning af adressen til forældrekøbet ændrer ikke herpå.

Hvis forældrene ønsker at tage bopæl i forældrekøbet, skal der være tale om en reel beboelse. Det kræver derfor, at den eksisterende bolig skal være opgivet ved udlejning (formegentlig tidsubegrænset) eller ved et salg, så forældrene ikke har to boliger til rådighed. I en række sager, har det vist sig, at indflytning i forældrekøbet ikke er tilstrækkeligt, hvis forældrene efterfølgende flytter tilbage til den hidtidige bolig, da hensigten ved indflytning derved ikke vil være af en varig karakter.

Den seneste praksis fra Østre Landsret (SKM.2022.367.ØLR) bevidner om, at der skal meget til førend skattefritagelse kan opnås, uden at den hidtidige bolig opgives.

I den konkrete sag, havde et forældrepar købt en ejerlejlighed som et forældrekøb, men barnet flyttede aldrig ind i lejligheden. I stedet flyttede den ene ægtefælle ind i boligen som led i en skilsmisse. Selvom den ene ægtefælle havde beboet lejligheden i en periode, blev salget ikke skattefritaget, da den hidtidige bolig ikke var tilstrækkeligt opgivet.

Det kunne altså ikke bevises, at hensigten med indflytningen var at tage varig bopæl i lejligheden.

Vurdering af, hvorvidt forældrekøbet tjener som reel bolig for forældrene, beror på flere kriterier, hvor Skattestyrelsen fremhæver følgende:

  • Flytning af bohave fra den tidligere bopæl
  • Tilstrækkelig opgivelse af den hidtidige bolig ved udleje eller salg
  • Flytning af folkeregisteradresse
  • Tilmelding af abonnementer, licenser og internetopkobling, der indikerer reel flytning
  • Forbrug på den nye bopæl

Opfyldelse af et forhold medfører ikke skattefritagelse, men der skal derimod foretages en konkret afvejning af de samlede forhold i hver enkelt sag.

Supplerende helårsbolig

Et alternativ til flytning til forældrekøbsboligen kan for nogle være at anvende boligen som supplerende helårsbolig efter at barnet er flyttet fra forældrekøbet.

Fritagelse for beskatning som supplerende helårsbolig er baseret på en administrativ praksis, der er indskrevet i Skattestyrelsens juridiske vejledning (Den juridiske vejledning afsnit C.H.2.1.15.1).

Anvendelsen af reglen ses anvendt, når forældrene har to helårsboliger til rådighed, men hvor forældrekøbet er beliggende tættere på forældrenes arbejdsplads, således at der kan opnås en væsentlig besparelse i transporttid ved overnatning i forældrekøbet i hverdagene.

Fritagelse for beskatning ved anvendelse af forældrekøbsboligen som supplerende helårsbolig godkendes, når der er tale om længerevarende og regelmæssige ophold som følge af arbejdsmæssige forhold, og som har været nødvendige af hensyn til arbejdet. Det kan eksempelvis være, at der er en øget arbejdsbyrde i en periode med lange arbejdsdage, hvor transport til den primære bolig ikke er mulig i hverdagene.

Der skal som hovedregel være tale om længerevarende eller regelmæssigt tilbagevendende ophold af 1-2 overnatninger hver uge eller et samlet ophold på ca. 2 måneder, førend fritagelse for beskatning kan opnås ved anvendelse af forældrekøbet som supplerende helårsbolig.

Salg af forældrekøb til børn

Mange forældrekøbere overvejer også, om forældrekøbet skal overdrages til børnene efter de gunstige regler, som i visse tilfælde kan anvendes. Det resulterer ofte i, at forældre skal betale ingen eller en mindre skat end ved salg til tredjemand, og hvis barnet efterfølgende bliver boende i forældrekøbet i en periode, kan forældrekøbsboligen sælges uden beskatning af barnet.

Det er ofte muligt på denne måde at opnå samme resultat, som hvis forældrene selv flytter ind i boligen, hvis man ser det ud fra familiens samlede forhold.

Reglerne ved salg til børn er yderligere beskrevet her.

Kontakt IVB for en vurdering af dine muligheder

Har du brug for en vurdering af dine muligheder, eller ønsker du en opgørelse af din skattepligtige fortjeneste samt beregning af den estimerede skat ved salg af forældrekøbet, kan vi hjælpe dig.

Kontakt os gerne til en uforpligtende snak om mulighederne.