Udlejning af bolig, hvis du ikke kan sælge

At eje fast ejendom har vist sig på den lange bane at være en god investering. Hvis du ejer en bolig, som du selv har beboet og ikke kan få den solgt i det nuværende marked, kan du i stedet overveje at beholde den som en god investeringscase og udleje den. Når du en dag ønsker at sælge boligen, kan du fortsat sælge boligen skattefrit, hvis du også inden udlejningen kunne sælge den skattefrit, dvs. uden at skulle betale skat af din fortjeneste.

Vi vil i denne artikel, forsøge at give dig et overblik over de forhold, du skal være særlig opmærksom på ved udlejning af din bolig.

Hvordan sikrer du dig selv ved udleje af boligen?

Når du udlejer din bolig, som du måske vil sælge igen, når der er bedre tider på boligmarkedet, er det vigtigt, at du igen kan komme af med din lejer, men hvordan sikrer du egentlig det?

Mulighed for at opsige lejer med 1 års varsel

Der trådte en ny lejelov i kraft den 1. juli 2022, der åbner op for, at man som udlejer kan opsige sin lejer med 1 års varsel, hvis man enten selv eller ens nærtstående skal benytte boligen til helårsbeboelse. Det kan blive relevant, hvis du en dag ønsker at dine børn, søskende eller forældre skal bebo lejemålet, eller når boligen skal sælges.

Her er det dog særligt vigtigt, at det i lejekontrakten fremgår, at det lejede er en ejerbolig, og at lejemålet kan opsiges efter LL § 171, stk. 1. Desuden er det en betingelse, at du som udlejer selv tidligere har beboet lejemålet.

Tidsbegrænset lejekontrakt

Hvis du ikke ønsker at indgå en lejekontrakt på standardvilkår, kan en anden mulighed være at indgå en tidsbegrænset lejekontrakt med en potentiel lejer. Det giver mulighed for, at du kan afvente at boligmarkedet stabiliseres.

Når du indgår en tidsbegrænset lejekontrakt, er det vigtigt, at du kan dokumentere, at du har forsøgt at sælge boligen til markedspris, og at ejendommen har været annonceret til salg, hvis du skal anvende et salg som begrundelse for tidsbegrænsningen.

Ifølge afgørelsen TBB2021.176Ø vil det være en gyldig tidsbegrænsning, hvis man har forsøgt at sælge boligen, og at man efter endt tidsbegrænsning undersøger udviklingen på boligmarkedet igen.

I tilfælde af, at boligmarkedet ikke stabileres efter 3 år, og du ønsker at indgå en ny tidsbegrænset lejekontrakt, er det en nødvendighed at have været i dialog med en ejendomsmægler, som skriftligt skal bekræfte, at det ikke er muligt at sælge ejendommen til markedspris. Dette nævnes i den tidligere nævnte afgørelse TBB2021.176Ø.

Dette skal ske inden lejekontraktens udløb, og inden der indgås en ny tidsbegrænset lejekontrakt, da der ellers er risiko for, at lejekontrakten bliver tilsidesat, da den således ikke vil være tilstrækkelig begrundet i udlejers forhold.  

Hvis du blot laver en ny tidsbegrænset lejekontrakt uden at have dokumentationen på plads, viser retspraksis, at tidsbegrænsningen kan blive tilsidesat.

Hvordan fastsættes huslejen ved udlejning?

Når du skal fastsætte huslejen af din bolig, er der flere forhold, som har betydning for den korrekte huslejefastsættelse.

Ældre boligmasse

Ejer du en bolig, som er beliggende i en ældre ejendom, som er opført før 1992, skal du anvende reglerne for omkostningsbestemt husleje.

Her ligger lejeniveauet ofte på det halve af markedslejen i de større byer som Aarhus og København.

Småhus ejendomme

Reglerne for småhuse er ejendommen, der per 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder, jf. LL § 7. Disse lejemål reguleres efter det lejedes værdi, men værdien afgøres ved at sammenligne lejemål, som er fastsat efter reglerne om omkostningsbestemt husleje, jf. § 32.

Huslejen vil her ofte være lavere end markedslejen.

Moderniserede lejemål

Moderniserede boliger kan opnå en højere leje, såfremt de er gennemgribende moderniseret, og forbedringsudgiften overstiger enten 2.310 kr. pr. m2 eller et samlet beløb på 264.128 kr. Forbedringerne skal være gennemført inden for en periode på 2 år.

Det stilles som betingelse, at forbedringerne væsentligt skal have forøget lejeværdien, og det er således ifølge praksis, at der her bliver lagt vægt på lejemålets installationer herunder køkken, badeværelser, elinstallationer, gulve, lofter, vægge m.m. Det betyder at lejemålet skal synes nyt, og at det derfor ikke er nok at du har fået lavet et nyt badeværelse eller køkken.

Du skal endvidere være opmærksom på, at du som udlejer skal kunne godtgøre at lejemålet er gennemgribende forbedret og skal kunne fremlægge dokumentation for forbedringsudgifterne jf. LL § 20, stk. 1.

Her ligger lejeniveauet ofte være lavere end markedslejen.

Nyopførte boliger

I nybyggede boliger, som er ibrugtaget efter d. 31. december 1991, kan lejen frit aftales mellem parterne. Det betyder, at huslejen kan sættes frit, og at den ikke kan kræves nedsat til det lejedes værdi. Her har du som udlejer mulighed for at aftale regulering af lejen efter nettoprisindekset.

Disse regler gælder også lejligheder i tidligere erhvervslokaler og lejemål i nyindrettede lejligheder eller værelser i tagetager eller nybyggede etager.

Vi er eksperter i udlejning af bolig og skat

Skal vi hjælpe dig med at udleje din bolig, så vil vi glæde os til at hjælpe dig godt videre med det praktiske i forbindelse med hele udlejningsprocessen.

Du kan få hjælp til både udarbejdelsen af lejekontrakt, fremvisning af boligen til potentielle lejere, ændring af din forskudsopgørelse samt udarbejdelsen af regnskab og indberetning til Skattestyrelsen.

Hos IVB er vi eksperter i køb, salg, udlejning og beskatning af fast ejendom, og IVBs rådgivere har baggrunde som ejendomsmæglere og erhvervsjurister med speciale indenfor skatteretten. Vi kan således tilpasse vores rådgivning efter kundens særlige behov.

Kontakt os gerne for at høre nærmere om, hvordan vi kan hjælpe dig.