Hvilken ægtefælle skal betale skat af lejeindtægter fra udlejning af bolig og forældrekøb?
Hos mange ægtefæller opstår tvivl om, hvordan det driftsmæssige overskud eller underskud skal fordeles ved erhvervsmæssig udlejning af fast ejendom, når ægtefællerne besidder en eller flere udlejningsejendomme.
I nærværende artikel sætter vi fokus på ovenstående problematik, og vi redegør for seneste praksis på området for at besvare det relevante spørgsmål.
Hvorfor ønsker ægtefæller at fordele overskud eller underskud fra udlejning imellem sig?
I praksis opstår problemstillingen oftest, når den ene ægtefælle er topskatteyder, og den anden ægtefælle ikke er. Det ses i den forbindelse ikke sjældent, at ægtefæller ønsker at optimere deres skat ved at disponere på en sådan måde, at overskud beskattes hos den ægtefælle, der har en indkomst, som ikke ligger over grænsen for topskat. Omvendt ønsker ægtefæller ofte at fradrage underskud hos den ægtefælle, der er topskatteyder.
Ved at fordele over- og underskud hos enten den ene eller anden ægtefælle, vil der kunne optimeres skattemæssigt, idet den ene ægtefælle beskattes lempeligere ved overskud, og den anden ægtefælle opnår en større skattemæssig fradragsværdi ved underskud. Med andre ord beskattes en topskatteyder ca. 12,7 procentpoint (ca. 56,7 pct. minus ca. 44 pct.) hårdere end skatteydere, der ikke betaler topskat. Ved underskud er fradragsværdien således også ca. 12,7 pct. større hos topskatteyderen.
Spørgsmålet er dog, om ægtefæller frit kan vælge, hvem der skal beskattes af (eller have fradrag for) driften i virksomheden, når virksomhedens eneste foretagende er at udleje fast ejendom, som ingen af ægtefællerne bebor.
Der synes imidlertid at eksistere en generel opfattelse af, at ægtefæller beskattes forholdsmæssigt ud fra deres respektive ejerandele i en ejendom (efter adkomst). I visse tilfælde har ægtefæller af rent skattemæssige årsager fået det arrangeret således, at det udelukkende er den ene ægtefælle, der er adkomsthaver på skødet.
Men er det i virkeligheden nødvendigt, at kun den ene ægtefælle står på skødet for at sikre sig, at alene denne ægtefælle beskattes af udlejningsdriften?
Ægtefællers fordeling af skattemæssigt resultat fra udlejning – hvad siger lovgivningen?
Ifølge kildeskattelovens § 25 A, stk. 1 medregnes indkomst, der vedrører ægtefællers erhvervsvirksomhed (og udlejningsvirksomhed), hos den ægtefælle, der driver virksomheden. Det er ligeledes den ægtefælle, der driver virksomheden, som kan fradrage driftsomkostninger og foretage skattemæssige afskrivningen, uanset hvem af ægtefællerne der måtte eje virksomhedens aktiver, jf. kildeskattelovens § 26 A. Fortjeneste eller tab ved afståelse beskattes endvidere hos den ægtefælle, der driver virksomheden.
Hvis begge ægtefæller deltager ligeligt i udlejningsdriften 50/50 samt hæfter for udlejningsvirksomhedens forpligtelser, har ægtefællerne efter anmodning (hos Skattestyrelsen) som udgangspunkt visse muligheder for at fordele virksomhedens resultat skævt imellem sig, jf. kildeskattelovens § 25 A, stk. 8. Her skal ægtefællerne dog være opmærksomme på, at en godkendelse af en sådan fordeling formentlig vil kræve, at begge ægtefæller er adkomsthaver på skødet – det vil sige, at begge ægtefæller skal eje den ejendom, der udlejes. Dette følger af seneste praksis fra Skatterådet, jf. nedenfor.
Landsskatteretten – SKM2015.446.LSR
I en sag fra Landsskatteretten afgjort tilbage i 2015 blev en skatteyders ægtefælle anset for at være den, der skulle beskattes af huslejeindtægt og fortjeneste ved salg fra en udlejningslejlighed, selvom ægtefællen hverken var medarbejder af lejligheden eller hæftede for lejlighedens gæld.
Ægtefællen fremgik heller ikke som udlejer på lejekontrakten – det var alene skatteyderen selv (ejeren), der gjorde det.
Årsagen til, at ægtefællen blev beskattet af både udlejningsdrift og ejendomsavancen, var, at vedkommende hovedsageligt havde stået for istandsættelse og udlejning af ejendommen samt opkrævning og modtagelse af lejeindtægten.
Ud fra Landsskatteretskendelsen kan det altså konkluderes, at driftsresultat samt kapitalindkomst fra fast ejendom beskattes hos den ægtefælle, der hovedsageligt varetager aktiviteterne i forbindelse med udlejningen, uanset at ægtefællen hverken har ejerandele i ejendommen, hæfter for gældsforpligtelsen eller står som udlejer på lejekontrakten.
Skatterådet – SKM2021.271.SR
I en nyere afgørelse vedrørende et principielt spørgsmål forelagt Skatterådet, nåede Skatterådet frem til, at en skatteyder ikke kunne overføre halvdelen af udlejningsdriften til sin ægtefælle efter fordelingsbestemmelsen i kildeskattelovens § 25, A, stk. 8, fordi ægtefællen ikke var adkomsthaver på skødet.
Det er en betingelse, at begge ægtefæller hæfter for udlejningsvirksomhedens forpligtelser, og da forpligtelser i form af kommunale ejendomsskatter og afgifter i henhold ejendomsskattelovens § 29 alene påhviler ejeren (adkomsthaveren på skødet), mente Skatterådet ikke, at ægtefællerne kunne fordele udlejningsdriften imellem sig.
Det vides ikke, om skatteyder har anket Skatterådets afgørelse til højere retsinstans. Skatterådets afgørelse må trods alt siges at have relativ lav præjudikatværdi, selvom afgørelsen er ny. Skatterådet tiltræder blot Skattestyrelsens argumentation, som synes forholdsvis vag.
Opsamling
Overskud eller underskud fra udlejningsvirksomhed, herunder også forældrekøb, beskattes hos den ægtefælle, der hovedsageligt varetager driften af udlejningsvirksomheden. Det vil sige, at beskatningen sker hos den ægtefælle, der primært står for at have kontakt med lejer, opkræve leje, arrangere vedligeholdelse af lejemålet etc., og det gælder uanset, hvem der måtte eje ejendommen.
Hvis ægtefællerne deltager ligeligt i driften, kan ægtefællerne dog – ifølge Skatterådet – kun fordele indkomsten mellem sig, hvis begge ægtefæller hæfter for udlejningsvirksomhedens forpligtelser, hvilket kræver, at begge ægtefæller er adkomsthavere på skødet, da opkrævning af kommunale ejendomsskatter alene påhviler ejeren.
Hvad mener IVB?
Vi er af den opfattelse, at ægtefæller har relativt gode muligheder for at fordele overskud eller underskud fra udlejningsvirksomhed imellem sig, hvorefter der i visse situationer kan optimeres i forhold til topskattebetaling, hvis den ene ægtefælle er topskatteyder, og den anden ægtefælle ikke er topskatteyder.
Vi er eksperter i skatteret og udlejning
Hos IVB er vi eksperter i køb, salg, udlejning og beskatning af fast ejendom. IVBs rådgivere har baggrunde som ejendomsmæglere, erhvervsjurister og skattejurister, så vi kan målrette vores rådgivning efter kundens særlige behov. Kontakt os gerne for at høre nærmere om, hvordan vi kan hjælpe dig.