Regeringen varslede tilbage i 2020, at man ville ændre på reglerne for de forældrekøbere, der anvender enten virksomhedsordningen eller kapitalafkastordningen. Ændringerne var dog ikke så omfattende, som vi rådgivere frygtede, da man blot nøjedes med at fjerne den høje fradragsværdi for renter, der kunne opnås ved brug af virksomhedsordningen.
Virksomhedsordningen kan fortsat anvendes af forældrekøbere, men der skal fra og med indkomståret 2021 beregnes rentekorrektion i forbindelse med regnskabsudarbejdelsen og indberetning i selvangivelsen.
Lovændringen omfatter de ejendomme, som udlejes til ejerens eller ægtefællens forældre, bedsteforældre, børn, børnebørn og disses ægtefæller. Den omhandler dog ikke de ejendomme, som udlejes til eksempelvis niecer, onkler eller en tredjepart. Lovændringen får dermed ingen betydning for alle andre udlejere.
Reduktion af kapitalafkastgrundlaget og beregning af rentekorrektion
Lovindgrebet for forældrekøbere betyder konkret, at der skal foretages en korrektion af kapitalafkastgrundlaget i virksomhedsordningen, og at der skal beregnes en teknisk rentekorrektion af den gæld, der knytter sig til forældrekøbsboligen.
Reduktionen af kapitalafkastgrundlaget sker på den måde, at der beregnes en teknisk friværdi for udlejningsejendommen, som kapitalafkastgrundlaget nedsættes med. Nedsættelsen af kapitalafkastgrundlaget har ingen betydning for skatteberegningen på nuværende tidspunkt, hvor kapitalafkastsatsen udgør 0%. Det har den udgjort de seneste år. Hvis kapitalafkastsatsen bliver positiv i fremtiden, vil det dog få en mindre negativ betydning for skatten sammenlignet med, hvad de øvrige udlejere opnår (ikke forældrekøbere).
Der hvor lovindgrebet får størst betydning for skatten, er ved beregningen af rentekorrektionen. Rentekorrektionen beregnes på baggrund af en forholdsmæssig gældsandel i virksomheden, svarende til ejendommens værdi sammenlignet med de samlede aktiver i virksomheden. Rentekorrektionen er dog maksimeret til de faktiske nettorenteudgifter, der kan henføres til selve ejendommen (forældrekøbsboligen).
Reduktionen af kapitalafkastgrundlaget og beregningen af rentekorrektion har ikke indflydelse på den øvrige regulering af virksomhedsordningen, og du fastholder derfor muligheden for at opspare dit overskud i virksomheden til en foreløbig lav skat på 22%. Det er særligt relevant for de skatteydere, som i forvejen betaler topskat af lønindkomsten.
De nye reglers betydning for forældrekøbere
Har du en forældrekøbsbolig uden anden erhvervsmæssig virksomhed, har indgrebet kun den skattemæssige betydning, at der skal beregnes en rentekorrektion på pt. 3% af gælden. Idet rentekorrektionen er maksimeret til de faktiske renteudgifter betyder det i praksis, at rentekorrektionen bliver nogenlunde tilsvarende renteudgifterne i virksomhedsordningen. Herefter tillægges de din personlige indkomst samtidig med, at du opnår et tilsvarende fradrag i din kapitalindkomst.
Den manøvre, der foretages i din selvangivelse, begrænser fradragsværdien på renteudgifter fra ca. 56%, hvis du betaler topskat og ca. 44%, hvis du ikke betaler topskat, til en fradragsværdi på mellem 25-42% afhængig af din øvrige kapitalindkomst.
Fradragsværdien for renterne i kapitalindkomsten udgør oftest ca. 33%, og med årlige renter vedrørende forældrekøbet på 20.000 kr., vil det medføre et tabt årligt fradrag på ca. 4.600 kr., hvis du i øvrigt betaler topskat. Tilsvarende regnestykke kan opstilles for dig, der ikke betaler topskat, hvor det tabte fradrag alene udgør ca. 2.200 kr.
Det lave renteniveau, vi oplever i øjeblikket, betyder samtidig også, at konsekvenserne af regeringens indgreb mod forældrekøb er forholdsvis begrænset. Forældrekøb er derfor stadig fordelagtigt i langt de fleste tilfælde – og særligt hvis du som forældrekøber ønsker at finde en god og tryg bolig til sin søn, datter eller måske dit barnebarn.
Forældrekøb og anden erhvervsmæssig aktivitet i virksomhedsordningen
Da regeringen løftede sløret for, at de ville indføre nye regler for de forældrekøbere, der anvendte virksomhedsordningen, var der mange – og særligt rådgivere – der frygtede, at udlejningsejendommen skulle hæves ud af den eksisterende virksomhedsordning med dertilhørende hævebeskatning af opsparede overskud. Så vidtrækkende blev lovindgrebet dog ikke, og det er derfor fortsat muligt at placere forældrekøbet i virksomhedsordningen sammen med øvrig erhvervsmæssig aktivitet.
Ovenstående har fx stor betydning for de virksomhedsejere, som eventuelt har solgt deres virksomhed for at gå på pension, og som gennem årene har opsparet væsentlige overskud i virksomhedsordningen. Er du en af disse virksomhedsejere, kan du fortsat opretholde virksomhedsordningen ved at erhverve dig et forældrekøb og dermed også de opsparede overskud fra den tidligere drift.
Det kan fortsat være fordelagtigt at anvende virksomhedsordningen
Indgrebet mod forældrekøb har givet anledning til mange spørgsmål det seneste år, og har du et forældrekøb, er det også naturligt, at du måske har overvejet, om virksomhedsordningen fortsat er fordelagtig at avende. For rigtig mange ejere af forældrekøb vil virksomhedsordningen fortsat være at foretrække, men det afhænger blandt andet af dine øvrige indkomstforhold. Vi anbefaler derfor, at du får en rådgiver til at foretage en konkret vurdering af, om du fortsat bør anvende virksomhedsordningen i kommende regnskabsår.
Vil du læse mere om hvordan IVB kan hjælpe med dit forældrekøb, kan du læse mere her.