Hvis du overvejer at familieoverdrage dit forældrekøb, din egen bolig eller familiens sommerhus, bør du undersøge dine muligheder grundigt, forinden du gennemfører familieoverdragelsen.
Det er en rigtig god idé, at man som familie får tilrettelagt familieoverdragelsen af ejendommen på bedst mulig vis, og at man danner sig det fornødne overblik over processen.
Desuden er det vigtigt at være bekendt med de skattemæssige risici, som en familieoverdragelse indeholder, og man bør forholde sig til, om familieoverdragelsen skal sikres skattemæssigt via skatteforbehold eller via andre dispositioner i form af anmodning om bindende svar eller gaveanmeldelse.
I den forbindelse må det anbefales, at man allerede ved de indledende overvejelser søger rådgivning hos en skattefagkyndig jurist eller revisor, der hovedsageligt beskæftiger sig med skatteret og overdragelse af fast ejendom, herunder særligt familieoverdragelse af forældrekøb, bolig og sommerhus.
I det følgende gives et overblik over processen og skattereglerne ved familieoverdragelse af fast ejendom samt seneste praksis for 15%-reglen og værdiansættelsescirkulæret.
Hvordan kan man familieoverdrage en ejendom og til hvilken pris?
Processen ved familieoverdragelse vil typisk forløbe på følgende måde:
- Optimal familieoverdragelse tilrettelægges med specialiseret rådgiver, herunder gennemgang af bankens oplæg til finansiering og kreditgodkendelse af barnet. Det vurderes, om familien bør indhente bindende forhåndstilsagn fra Skattestyrelsen på værdiansættelsen.
- Der udarbejdes overdragelsesaftale, skatteforbehold og evt. anfordringslån.
- Skøde udarbejdes sammen med evt. debitorskifte på ejerforeningspant.
- Gaveanmeldelse ekspederes og indsendes til Skattestyrelsen, hvis familiehandlen berigtiges med afgiftspligtig gave.
- Der udarbejdes ejendomsavanceopgørelse og diverse slutopgørelser vedrørende det skattemæssige, herunder fx udlejningsregnskab, selvangivelse, forskudsopgørelse, refusionsopgørelse etc.
Der er overordnet set 3 muligheder i forbindelse med prisfastsættelsen, hvis man på nuværende tidspunkt vil familieoverdrage sit forældrekøb, hus eller sommerhus, hvilket er:
- Familieoverdragelse til markedspris.
- Familieoverdragelse med udgangspunkt i værdiansættelsescirkulæret og 15%-reglen.
- Familieoverdragelse med udgangspunkt i det nye værdiansættelsescirkulære og 20%-reglen, når den nye ejendomsvurdering offentliggøres.
Markedspris ved familieoverdragelse
Den altovervejende hovedregel er, at ejendommen skal værdiansættes til markedsprisen, hvilket svarer til den pris, som man ville kunne opnå ved salg til tredjemand i handel og vandel.
Markedsprisen kan dog være svær at fastlægge, og derfor vil det også ofte kræve, at man benytter en ejendomsmægler eller anden fagkyndig til at foretage en konkret vurdering af, hvad ejendommen reelt er værd, hvis den skulle sælges på det frie marked.
Det er også muligt, at familien selv skønner en realistisk markedspris, som anvendes i forbindelse med familiehandlen. Her er det dog særlig vigtigt, at man udarbejder og underskriver et behørigt skatteforbehold, der opfylder skatteforvaltningslovens § 28, så man har nogle handlemuligheder, hvis Skattestyrelsen måtte anfægte værdiansættelsen. Desuden er det vigtigt, at man gør sig nogle konkrete overvejelser i forhold til at sikre sig på anden vis rent skattemæssigt.
Værdiansættelsescirkulæret og 15%-reglen
Som alternativ til markedsprisen kan man tage udgangspunkt i en pris, der værdimæssigt ligger i intervallet af den senest kendte offentlige ejendomsvurdering +/- 15%.
Hvis den senest kendte offentlige ejendomsvurdering fx er 1.400.000 kr., kan der således overdrages i prisintervallet 1.190.000 kr. til 1.610.000 kr., uden at dette medfører gaveafgiftsbeskatning.
Det er samtidig også denne værdi, der skal lægges til grund ved opgørelsen af ejendomsavancen – dvs. den eventuelle skattepligtige fortjeneste, som sælger (forældrene) måtte have.
Særlige omstændigheder
Man skal dog være særligt opmærksom på, at der ikke kan overdrages med udgangspunkt i 15%-reglen, hvis der foreligger særlige omstændigheder.
Dette har Højesteret b.la. fastlagt tilbage i 2016 i kendelsen SKM2016.279.HR.
Særlige omstændigheder i relation til familieoverdragelse af fast ejendom er (desværre) et begreb, der ikke er fast defineret. Ifølge Skattestyrelsen skal det vurderes konkret fra familiehandel til familiehandel, om der foreligger særlige omstændigheder.
De sidste 5-8 års retspraksis bevidner da også om, at der er stor usikkerhed på området, og det kan være ganske svært at navigere rundt i, hvad der er gældende ret.
Skattestyrelsen er desuden i gang med at udarbejde et styresignal, hvori det vil fremgå, hvad Skattestyrelsen konkret anser for at være særlige omstændigheder. Det endelige styresignal forventes offentliggjort i løbet af 2022, og man kan finde Skattestyrelsens udkast her, som blev udsendt i høring tilbage i maj måned 2020.
Nyeste praksis vedrørende familieoverdragelse af fast ejendom efter 15%-reglen
Senest har Landsretten i dommen SKM2022.3.ØLR taget stilling til spørgsmålet om, hvornår der foreligger særlige omstændigheder.
Landsretten fandt i den på gældende sag, at der forelå særlige omstændigheder, fordi den selvsamme ejendom var handlet mellem uafhængige parter til omtrent den dobbelte værdi blot 3 måneder før, at familieoverdragelsen fandt sted. Dermed kunne familien ikke anvende 15%-reglen. Landsretten når dermed frem til det modsatte resultat end Landsskatteretten i den forudgående og ankede afgørelse SKM2018.551.LSR (bedstefar-sagen).
Det vides endnu ikke, om dommen ankes til Højesteret, men det anses for værende overvejende sandsynligt, at den bliver anket.
Skatterådet har kort forinden offentliggørelsen af Landsrettens dom ligeledes taget stilling til begrebet særlige omstændigheder i en række bindende svar, som Skattestyrelsen har samlet sammen hen over en længere årrække og herefter indstillet for Skatterådet på samme tid for at få behandlet sagerne ud fra samme forudsætninger.
I Skatterådets afgørelser SKM2021.493.SR, SKM2021.498.SR, SKM2021.502.SR, SKM2021.529.SR, SKM2021.533.SR og SKM2021.534.SR foreligger der – ifølge Skatterådet – særlige omstændigheder, hvorfor familierne ikke kunne bruge 15%-reglen.
I Skatterådet afgørelser SKM2021.492.SR, SKM2021.494.SR, SKM2021.495.SR, SKM2021.496.SR, SKM2021.497.SR, SKM2021.499.SR, SKM2021.500.SR, SKM2021.501.SR, SKM2021.503.SR, SKM2021.530.SR, SKM2021.531.SR og SKM2021.532.SR foreligger der derimod – ifølge Skatterådet – ikke særlige omstændigheder, hvorfor familierne kunne bruge 15%-reglen.
Skatterådets afgørelser kan som udgangspunkt bruges som et styringsværktøj i relation til at finde ud af, om det er realistisk at anvende 15%-reglen ved sin egen familieoverdragelse. Skattestyrelsen vil ligeledes inddrage denne praksis i det styresignal, som vi pt. afventer offentliggørelsen af.
Ovenstående praksis udspringer af særdeles kompliceret skattejura, hvorfor man bør rådføre sig ved en skatteekspert, der har indgående kendskab til området, hvis man ønsker at benytte 15%-reglen.
Det må forventes, at der i en del år fremadrettet vil komme stadig flere afgørelser på området, som vil danne grundlag for fortolkning af reglerne, og hvornår der forligger særlige omstændigheder.
Nye regler for familieoverdragelse – det nye værdiansættelsescirkulære og 20%-reglen
I 2021 offentliggjorde Skattestyrelsen et nyt værdiansættelsescirkulære, som erstatter det gamle værdiansættelsescirkulære fra 1982.
I den forbindelse udvides 15%-reglen til en 20%-reglen, som medfører, at man kan familieoverdrage til en pris svarende til den seneste kendte offentlige vurdering +/- 20%.
Det vil sige, at hvis den nye ejendomsvurdering offentliggøres til 2.800.000 kr., vil der kunne overdrages i prisintervallet 2.240.000 kr. til 3.360.000 kr.
Det er synligt for enhver, at den relative prisforskel er stor, når skønsmarginen udvides til +/- 20%, men årsagen til dette er, at den nye 20%-regel og det nye værdiansættelsescirkulære afspejler den usikkerhedsmargin, som anvendes i den nye ejendomsvurderingslov i forhold til klageadgang.
De nye regler for familieoverdragelse gælder først på det tidspunkt, hvor man har modtaget den nye offentlige ejendomsvurdering. Der er på nuværende tidspunkt kun udsendt ganske få nye offentlige ejendomsvurderinger, men det forventes, at fx ejerlejligheder modtager nye offentlige vurderinger i løbet af 2023. Det er stadig det offentliges plan, at alle beboelsesejendomme skal have modtaget nye vurderinger inden år 2024, hvor de nye boligskatteregler træder i kraft.
Nogle familier kan have fordel i at vente på de nye vurderinger, før de familieoverdrager ejendommen, men der er naturligvis en del usikkerhed forbundet hermed, da man kun kan gisne om, hvad den nye vurdering bliver. Vi må dog formode, at priserne alt andet lige vil afspejle de reelle handelspriser bedre end de nugældende vurderinger gør.
Vi er eksperter i familieoverdragelse, skat og forældrekøb
Hos IVB har vi ydet assistance i flere hundrede familieoverdragelser i de sidste par år, og vi har derfor indgående kendskab til alle aspekter i en familiehandel, herunder særligt de skattemæssige forhold, som bør tilrettelægges nøje. Lad os hjælpe dig trygt i mål med din familieoverdragelse. Kontakt os gerne for et uforpligtende tilbud på rådgivning og assistance med din familieoverdragelse.