Det nye ejendomsskattesystem træder i kraft fra 1. januar 2024, men udrulningen af de nye ejendomsvurderinger er igen blevet udskudt, og Vurderingsstyrelsen har i stedet udsendt foreløbige ejendomsvurderinger. Læs videre i denne artikel for at forstå betydningen af de foreløbige nye ejendomsvurderinger i forhold til familieoverdragelse af fast ejendom.
De foreløbige ejendomsvurderinger: Hvad er det?
De foreløbige vurderinger danner grundlag for beregningen af grundskyld og ejendomsværdiskat i 2024 og 2025. Disse vurderinger er udsendt som en reaktion på de nye boligskatteregler, der træder i kraft den 1. januar 2024.
Hvis du vil forstå de nye boligskatteregler, anbefaler vi, at du ser denne video hos Vurderingsstyrelsen, som giver et godt overblik.
Baggrund for foreløbige vurderinger
De foreløbige vurderinger repræsenterer Vurderingsstyrelsens foreløbige skøn over ejerboligens værdi pr. 1. januar 2022. Årsagen til, at disse foreløbige vurderinger udsendes i stedet for de endelige, er simpelthen, at Vurderingsstyrelsen endnu ikke har færdiggjort de endelige vurderinger for alle boligejendomme, herunder særligt ejerlejligheder.
Store udfordringer med de foreløbige vurderinger
Det har været rapporteret i medierne, at der i mange tilfælde er fejl i de foreløbige vurderinger. Disse fejl kan resultere i vurderinger, der er væsentligt højere end markedsprisen eller grundværdier, der overstiger den samlede ejendomsværdi inklusive bygninger.
Vurderingsstyrelsen forventer at offentliggøre de endelige vurderinger inden udgangen af 2025, og indtil da vil de foreløbige vurderinger være gældende i forhold til beregning af boligskatter.
Betydning for overdragelse mellem familiemedlemmer
Mange familier overvejer fortsat at overdrage fast ejendom inden for familien, men de nye foreløbige ejendomsvurderinger har skabt usikkerhed omkring denne proces.
I henhold til cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 (værdiansættelsescirkulæret) er det normalt tilladt at overdrage fast ejendom mellem nære familiemedlemmer til en pris svarende til den offentlige ejendomsvurdering med en variation på +/- 15%. Der er dog visse undtagelser og særlige omstændigheder, der kan påvirke muligheden for at bruge denne regel, såsom mæglervurderinger, tidshorisonten mellem overtagelse og salg til betydeligt forskellige værdier, eller størrelsen af optaget realkreditbelåning.
Med indførelsen af de nye offentlige ejendomsvurderinger er der også blevet udsendt et nyt værdiansættelsescirkulære (cirkulære nr. 9792 af 27. september 2021). Dette cirkulære ændrer 15%-reglen til en 20%-regel for familieoverdragelser baseret på de nye vurderinger.
Dette rejser spørgsmålet om, hvorvidt de foreløbige vurderinger skal anvendes ved overdragelse til familiemedlemmer, og hvilket cirkulære der gælder på nuværende tidspunkt.
Klarhed om de foreløbige vurderingers betydning for familieoverdragelse
I forbindelse med indførelsen af de foreløbige vurderinger har lovgiver dog tydeligt specificeret, at de foreløbige vurderinger ikke skal bruges som grundlag for værdiansættelse ved overdragelse mellem familiemedlemmer. Derudover fremgår det i lovforarbejderne, at de foreløbige vurderinger heller ikke kan bruges som dokumentation for tilstedeværelsen af særlige omstændigheder, der diskvalificerer anvendelsen af 15%-reglen.
Indtil der foreligger nye endelige vurderinger af din ejendom, er det stadig muligt at overdrage ejendommen til den offentlige ejendomsvurdering med en variation på +/- 15%, og værdiansættelsen bør således baseres på den gældende offentlige ejendomsvurderinger og dermed ikke den foreløbige ejendomsvurdering.
Hvornår kan man familieoverdrage efter 15%-reglen?
Man har mulighed for at familieoverdrage til den gamle offentlige ejendomsvurdering, hvis der ikke foreligger særlige omstændigheder ved den konkrete sag.
Så det væsentlige er dermed at få afklaret, om der foreligger sådanne særlige omstændigheder.
Desuden må ejendommen ikke være vurderet ”ikke fri”, og der må ikke være foretaget faktiske eller retlige ændringer på ejendommen siden den seneste ejendomsvurdering.
Overblik over seneste praksis for familieoverdragelse – særlige omstændigheder?
Der findes en lang række afgørelser fra domstolene og særligt Landsskatteretten, der viser, at retstilstanden vedrørende familieoverdragelse er særdeles usikker. Det er desuden svært at få et nøjagtigt overblik over, hvad begrebet ”særlige omstændigheder” dækker over – faktisk er det ikke muligt at fastlægge med sikkerhed.
Herunder findes link til en brøkdel af nyere afgørelser fra Landsskatteretten vedrørende familieoverdragelse efter 15%-reglen, som findes væsentlige at have for øje: SKM2023.268.LSR (efterfølgende salg og kreditforeningslån), SKM2023.195.LSR (overtager lån der overstiger købesum væsentligt), SKM2023.131.LSR (tid og pris), SKM2023.38.LSR (SKM2021.493.SR anket, tid og pris), Journalnr. 22-0077500 (efterfølgende salg + realkreditlån i nær tilknytning), Journalnr. 21-0093298 (Tid og pris), Journalnr. 21-0060360 (efterfølgende videresalg), Journalnr. 21-0111091 (Tid og pris).
I langt de fleste sager fra Landsskatteretten, har Skattestyrelsen fået medhold i, at der forelå særlige omstændigheder i den konkrete sag.
Det kan læse mere om muligheden for at familieoverdrage i denne artikel.
Opsamling og afsluttende bemærkninger
Det er stadig muligt at anvende 15%-reglen og den ”gamle” offentlige ejendomsvurderingen.
De foreløbige vurderinger har ikke betydning for værdiansættelsen ved familieoverdragelse af fast ejendom, og det betyder samtidig også, at man ikke kan benytte den foreløbige vurdering som grundlag for værdiansættelse ved salg af fast ejendom til et familiemedlem.
Når den nye ”rigtige” ejendomsvurdering modtages fra år 2025 og frem, vil den nye 20%-regel gælde ved familieoverdragelser i henhold til det nye værdiansættelsescirkulære.
Reglerne og praksis vedrørende overdragelse af fast ejendom mellem familiemedlemmer er komplekse og uafklarede. Vi anbefaler derfor, at overdragelsesprocessen og eventuelle vurderinger af ”særlige omstændigheder” udføres i samarbejde med en skatterådgiver, der har speciale inden for området.