Man skulle ikke tro, at det var muligt – men hvis man nærstuderer virksomhedsskatteloven og skatteministerens høringssvar til de nye regler om beregning af rentekorrektion ved forældrekøb i virksomhedsordningen, synes der at være en reel og fuldt ud lovlig mulighed for, at visse forældrekøbere kan undgå beregning af rentekorrektion, selvom deres barn eller børn de facto bor og har adresse i den bolig, som forældrene ejer og udlejer.
Hvordan er reglerne for rentekorrektion ved forældrekøb?
Når en skattepligtig eller dennes ægtefælle anvender virksomhedsordningen og stiller fast ejendom til rådighed som bolig for børn, børnebørn, forældre eller bedsteforældre samt disses ægtefæller, skal der beregnes rentekorrektion.
Det betyder i praksis, at man i forbindelse med udarbejdelse af skatteregnskab og selvangivelsen skal opgøre et beløb (rentekorrektionen), der fratrækkes i forældrekøbernes kapitalindkomst for herefter at blive tillagt i den personlige indkomst.
Dermed sker der en merbeskatning af forældrekøberne, fordi der i den personlige indkomst beregnes AM-bidrag (8%) og eventuel topskat (15%). Fradragsværdien for de renteudgifter, der kan henføres til forældrekøbet, og som man har fradraget fuldt ud i virksomhedsordningen, vil således blive reduceret til at udgøre samme fradragsværdi, som renteudgifterne har i den skattepligtiges kapitalindkomst (ligesom almindelige private renteudgifter på privat gæld).
Beløbet (rentekorrektionen) vil stort set svare til de renteudgifter, som man har i virksomhedsordningen, hvis forældrekøb er den eneste aktivitet heri.
Du kan læse mere om de nye regler her.
Forældrekøbere kan undgå rentekorrektion
Forældrekøberes mulighed for at undgå beregning af rentekorrektion i virksomhedsordningen opstår ved, at der ikke skal beregnes rentekorrektion, hvis man udlejer til personer, som ikke er nærtstående – det vil sige alle personer, der ikke er børn, børnebørn, forældre eller bedsteforældre eller ægtefæller med disse.
Roomie eller kæreste fremlejer til barnet i forældrekøbet
I Skatteudvalgets høringsproces til de nye regler om beregning af rentekorrektion ved forældrekøb i virksomhedsordningen, har SEGES stillet følgende spørgsmål til skatteministeren:
- SEGES spørger, om det kan bekræftes, at hvis ejendommen lejes fuldt ud til en tredjeperson, at dette ikke er omfattet af de foreslåede bestemmelser. Der spørges endvidere til, om denne gælder, uanset at denne vælger at fremleje en del af det lejede til ejerens barn.
Hertil svarer skatteministeren, at det kan bekræftes, at der ikke skal beregnes rentekorrektion i det tilfælde, hvor en ejer udlejer en bolig til tredjemand, som herefter fremlejer en del af det lejede til ejerens barn.
Det synes derfor berettiget at konkludere, at såfremt det alene er barnets roomie eller kæreste, som står på lejekontrakten af det lejede, vil forældrene ikke blive ramt af rentekorrektion – heller ikke selvom barnet de facto bor og har adresse i den pågældende bolig.
Ovenstående er som sådan ikke nyt og banebrydende, og flere eksperter har da også observeret og bemærket, at forældrekøbere muligvis i fremtiden vil forsøge at undgå rentekorrektion ved at lave et setup, hvor det er barnets roomie eller kæreste, der formelt er lejer af boligen.
De fleste forældrekøbere har dog fundet et sådan setup ganske ugunstigt, når der henses til muligheden for at kunne opsige lejer, hvor udgangspunktet er, at man udelukkende vil kunne opsige lejer eller indsætte tidsbegrænsning for lejeforholdet, hvis udlejer selv agter at bo i boligen, og hvis udlejer i øvrigt ikke har øvrige lejemål. Salg af ejendommen er ikke en gyldig opsigelsesgrund, hvorfor man kan risikere at skulle sælge ejendommen (med stort tab) med et påhvilende lejeforhold.
Forældrekøbere vil i sagens natur ikke risikere at investere i og eje en bolig, hvor der ikke er en vis sikkerhed for at kunne opsige lejeforholdet med barnets roomie eller kæreste.
Desuden har renteniveauet indtil for ganske nylig været beskedent, hvorfor rentekorrektionen ikke har haft den store betydning for forældrekøbets samlede økonomi. Det har i al fald ikke kunne opveje den potentielle risiko for, at barnets roomie eller kæreste ikke ønsker at fraflytte, hvis forældrene eller barnet måtte ønske det.
Det skal hertil nævnes, at fremlejeforhold – fx mellem barn og roomie – altid kan opsiges med 1 måneds varsel, medmindre andet er aftalt.
Spørgsmålet er dog, om det nu væsentligt højere renteniveau samt tilblivelsen af den nye lejelov ændrer på dette synspunkt?
Ny lejelov kan være en stor fordel for forældrekøbere
Den 1. juli 2022 trådte den nye lejelov i kraft, og det kan formentlig blive en stor fordel for forældrekøbere, hvis man ønsker at undgå rentekorrektion i virksomhedsordningen.
Det fremgår i bemærkningerne til den nye lejelovs § 173, stk. 3 (tidligere § 80, stk. 3), at udlejer kan tidsbegrænse og dermed gyldigt opsige lejer efter en vis periode, hvis dette begrundes med, at udlejer har en nær slægtning, der skal benytte boligen efter denne aftalte periode.
Nære slægtninge må alt andet lige (og som minimum) være udlejers børn, børnebørn, forældre og bedsteforældre.
Det kan dermed ikke udelukkes, at flere og flere forældrekøbere vil benytte sig af denne mulighed.
Det er i øvrigt nærliggende at forestille sig et scenarie, hvor barnets roomie eller kæreste indtræder som lejer af hele boligen, og hvor barnet sammen med enten roomie eller kæreste herefter indgår en uopsigelig fremlejekontrakt, der tidsmæssigt er sideløbende med den tidsbegrænsede lejekontrakt, som forældrene har indgået med roomie eller kæreste.
Manøvren har en pris og er ikke uden risiko
Hvis man overvejer at udleje sin forældrekøbsbolig ud til barnets roomie eller kæreste for at undgå rentekorrektion i virksomhedsordningen, skal man være opmærksom på flere forhold.
Udlejer skal varsle opsigelse minimum 12 måneder i forvejen. Dermed risikerer man, at roomie eller kæreste bliver boende i boligen i et helt år efter opsigelsen.
Desuden er der en række lejeretlige formelle krav til, hvordan en tidsbegrænsning og opsigelse skal foretages.
Barnet er ikke beskyttet på samme måde, hvis barnet er fremlejetager i stedet for lejer, og hvis barnet indgår en uopsigelig fremlejekontrakt med roomie eller kæreste, som er sideløbende med tidsbegrænsningen i roomies eller kærestes lejekontrakt, kan der måske stilles spørgsmålstegn ved realiteten i arrangementet – både lejeretligt og skatteretligt.
Der bør altid foretages en konkret vurdering og beregning af, hvorvidt man skal disponere på den ene eller anden måde. Det gælder om at få samtlige scenarier belyst tilstrækkeligt, så den rette beslutning kan træffes i forhold til, hvad man som forældrekøber vægter højest.
Men som det ser ud på nuværende tidspunkt, kan forældrekøbere undgå rentekorrektion i virksomhedsordningen ved at udleje til roomie eller kæreste i stedet for til barnet.
IVB er specialiseret rådgiver i forældrekøb
Hos IVB har vi stor erfaring med alle aspekter af udlejning af fast ejendom til beboelse og forældrekøb. Vi kan være din kompetente sparringspartner i forbindelse med din investering, hvilket du kan læse mere om her.
Kontakt os gerne for et uforpligtende tilbud på rådgivning og assistance i dit forældrekøb. Vi kan hjælpe med det hele fra køb til salg.