5 faser: Alt du skal vide om forældrekøb

Når forældre laver et forældrekøb, er det ofte som håndsrækning til deres børn. Det er også en type investering, der historisk set har givet pæne fortjenester. Med andre ord er der flere gode grunde til at investere i et forældrekøb.

Men inden du køber bolig til dit barn, bør du sætte dig ind i, hvad investeringen indebærer.

Derfor har vi skrevet en vejledning til dig, der overvejer at investere eller har et forældrekøb. Vejledningen er også relevant, hvis du køber bolig til din forælder, hvilket kaldes et omvendt forældrekøb.

Et forældrekøb består typisk af fem faser, og vi dykker ned i de enkelte faser herunder: 

1. Du skal finde en passende bolig
2. Du skal lægge et budget og fastsætte huslejen
3. Du skal foretage det egentlige køb
4. Du skal lave årlige regnskaber
5. Du skal sælge din bolig

God fornøjelse.

1. Find en passende bolig

Før du går på jagt efter en bolig, skal du afklare det mest basale:

• Hvor meget kan jeg købe for?
• Hvordan er markedet i det område, jeg vil købe?
• Hvilke krav har jeg til boligen? Beliggenhed, størrelse, stand mm. 

Når du har fundet en passende lejlighed, skal du sætte dig ind i eventuelle servitutter samt ejerforeningens økonomi og vedtægter. Er det et hus, skal du undersøge, om der er servitutter, lokalplaner eller BBR-meddelelser mm., som kan skabe udfordringer for dig som ejer.

Uanset boligtypen er det en fordel at have en professionel køberrådgiver med på sidelinjen, der kan gennemgå casen, så du undgår ubehagelige overraskelser, som begrænser dine udlejningsmuligheder eller giver dig uforudsete udgifter til et nyt tag.

2. Læg et budget og fastsæt huslejen for dit forældrekøb

Forud for dit køb skal du vurdere, om boligen er en passende investering for dig. Simpelt sagt skal du regne på, hvad det koster at drifte din investering. Du skal lave et budget baseret på den estimerede husleje, øvrige løbende omkostninger og de lånetyper, du kan vælge mellem.

En revisor med speciale i forældrekøb kan lave en beregning på, hvad huslejen bør være, for at boligen er en god case for dig og dit barn.

Huslejen i et forældrekøb skal fastsættes efter Skattestyrelsens regler med udgangspunkt i skattelovgivningen og lejeretten. Dine muligheder afhænger af, om det er en ældre eller nyere bolig:

• Boliger fra før 1992: Boliger fra før 1992 skal følge reglerne for omkostningsbestemt husleje. Det betyder, at huslejen skal beregnes ud fra de omkostninger, der er forbundet med ejendommens drift.
• Bygninger med 6 eller færre lejligheder: Huslejen i en såkaldt småhusejendom skal fastsættes efter det lejedes værdi. Det vil sige, at du finder den korrekte husleje ved at sammenligne med lignende lejemål i området.
• Moderniserede boliger: Er din bolig moderniseret, skal du formentlig kræve en højere husleje. Det gælder dog kun, når der er tale om en gennemgribende renovering på 2.497 kr. pr. kvadratmeter eller et samlet beløb på 285.522 kr. (2023-niveau).
• Nyopførte boliger: Ved boliger fra efter 31. dec. 1991 kan lejen frit aftales, og huslejen kan stige med nettoprisindekset. Med andre ord følger huslejen den generelle prisudvikling i samfundet.

3. Køb boligen

Inden du sætter din endelige underskrift på dit forældrekøb, skal du huske, at:

• Køber har undersøgelsespligt. Det vil sige, at du skal undersøge boligen for fejl forud for dit køb – eksempelvis med en byggeteknisk gennemgang af boligen.
• Det er dit ansvar, at aftalegrundlaget er 100 procent på plads. Du skal sikre, at alle særaftaler står sort på hvidt i købsaftalen. En køberrådgiver kan sikre, at aftalegrundlaget præciseres til fordel for køberen – også efter at der er skrevet under på købsaftalen.
• Få et bank- og rådgiverforbehold på min. 6 hverdage skrevet ind i købsaftalen, så du kan annullere dit køb uden erstatning til sælger, hvis din rådgiver opdager nye forhold, du ikke kan acceptere.

Igen kan det være en god idé at rådføre sig med en professionel køberrådgiver, der kan gennemgå handlens dokumenter og udpege de forhold, du skal være opmærksom på. 

Desuden laver din køberrådgiver en godkendelsesskrivelse med forbehold og betingelser til sælgers ejendomsmægler, holder din bank orienteret undervejs i processen og sørger for, at der er styr på skøde, debitorskifte samt refusionsopgørelse, når handlen er afsluttet.

4. Årlige regnskaber over dit forældrekøb

Når du udlejer en fast ejendom – i dette tilfælde dit forældrekøb – bliver du betragtet som selvstændig erhvervsdrivende.

Det betyder, at du hvert år skal udarbejde et regnskab over dine skattepligtige indtægter og fradragsberettigede udgifter. Disse oplysninger skal indberettes til Skattestyrelsen og fremgå af din selvangivelse.

Som forældrekøber kan du vælge at blive beskattet på tre forskellige måder: 

1. De almindelige regler: Når du bliver beskattet efter de almindelige skatteregler, betyder det, at dit overskud beskattes ligesom en almindelig lønindkomst med det samme. Du kan ikke opspare overskud til lempelig beskatning, og du kan ikke fradrage renteudgifter direkte i huslejeindtægten.
2. Virksomhedsordningen: Som del af virksomhedsordningen er du underlagt en række regnskabsmæssige krav. Det giver dog den fordel, at du kun bliver beskattet foreløbigt med 22%, hvis du vælger det. Du kan også fradrage renteudgifter direkte i huslejeindtægten, men der skal fra indkomståret 2021 beregnes rentekorrektion efter de nye regler for forældrekøb.
3. Kapitalafkastordningen: Fordi du betragtes som erhvervsdrivende, kan du beskatte en del af dit overskud som kapitalindkomst. Dog har kapitalafkastsatsen de seneste år været på 0%, hvilket svarer til en beskatning efter de almindelige regler. De nye regler for forældrekøb gør desuden også, at kapitalafkastet bliver reduceret væsentligt, hvis der kan beregnes et afkast på et tidspunkt i fremtiden.

Husk, at du som forældrekøber også har en række fradragmuligheder så som: 

• Ejendomsskatter
• Vand-, kloak- og renovationsafgifter
• Udgifter til administration og rådgivning til regnskabet
• Forsikring af ejendommen
• Kontingent til grundejerforening
• Ejerforeningsbidrag
• El, vand og varme
• Vedligeholdelse

Med hjælp fra en fagperson kan du få styr på dine skatteforhold, så oplysningerne i dit regnskab og i din selvangivelse lever op til alle krav og regler.

5. Salg af forældrekøb

Når du på et tidspunkt skal sælge dit forældrekøb, har du to muligheder:

1. Du kan som udgangspunkt overdrage boligen til dit barn til en fordelagtig pris på +/- 15% (gammel ejendomsvurdering) eller +/- 20% (ny ejendomsvurdering)
2. Du kan sælge boligen til tredjemand i et almindeligt frit salg

Reglerne for familieoverdragelse

Vil du overdrage dit forældrekøb til et familiemedlem, kan du som udgangspunkt sælge boligen til en pris, der svarer til +/- 15% af den senest kendte offentlige ejendomsvurdering (+/- 20% hvis den nye ejendomsvurdering er modtaget). Dog afhænger dine muligheder af den konkrete ejendom.

Din ejendomsavance bliver også beregnet ud fra denne pris. Det vil sige den skat, du skal betale ved en eventuel fortjeneste ved et salg.

En familieoverdragelse til dit barn kan især være en fordel, mens dit barn stadig bor i boligen. Hvis dit barn har haft fast bopæl i lejligheden i sin ejertid, vil han eller hun kunne sælge med skattefri gevinst i henhold til reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven.

Salg af forældrekøb til tredjemand

Hvis du sælger en ejendom, som ikke har tjent til bolig for dig i din ejertid, skal du beskattes af fortjenesten. Inden du sælger, bør du undersøge, hvordan du beskattes af dit salg.

Har du brug for rådgivning?

Vi håber, du er blevet klogere på, hvad du skal være opmærksom på ved dit kommende eller eksisterende forældrekøb. 

Har du brug for professionel rådgivning på området, kan du kontakte os for et uforpligtende tilbud. Med mere end 25 års samlet erfaring inden for forældrekøb kan vi hjælpe dig gennem hele processen fra køb, drift og salg.

Tak fordi du læste med.