Hvis du påtænker at investere i en udlejningslejlighed i dag, som senere skal kunne fungere som forældrekøbsbolig for dine børn, har du højst sandsynligt interesse i at læse videre.
Det ses indimellem, at forældre ønsker at investere i en potentiel fremtidig forældrekøbslejlighed allerede på et tidspunkt, hvor børnene stadig er hjemmeboende, og hvor det på længere sigt skal være en mulighed, at børnene kan bo – fx under deres studietid.
Hvis man som forælder har økonomisk mulighed for at foretage en sådan investering relativt tidligt i livet (fx i alderen 35 til 45 år), kan det over en årrække vise sig at give et rigtig fornuftigt afkast og samtidig kombineres med at udgøre en forældrekøbsbolig til børnene, når de på et tidspunkt flytter hjemmefra.
En familie kan dermed have mulighed for at opnå en økonomisk gevinst ved investering i et aktiv, der endvidere kan udgøre en særlig brugsværdi for familien på længere sigt.
Det kan også være, at boligen kan fungere som ”seniorbolig” for forældrene en gang ude i fremtiden. I så fald kan der samtidig være mulighed for at opnå en skattefri kapitalgevinst af anseelige størrelse, som kan forsøde pensionstilværelsen.
Hvad kan fordelene være ved at investere i udlejningslejlighed tidligt i livet?
Det kan være svært at gennemskue, hvorfor det kan være attraktivt at investere i en lejlighed til udlejning som potentielt fremtidigt forældrekøb, allerede imens børnene fx er i begyndelsen af teenagealderen, og derfor vil vi påpege nogle af de umiddelbare fordele, vi ofte støder på i sådanne investeringscases.
De 5 væsentligste fordele oplistes herunder.
1 – Virksomhedsordningen kan anvendes på udlejningsdriften
Når man udlejer en hel lejlighed på helårsbasis (mere end 12 måneder), udlejer man erhvervsmæssigt. Det betyder, at man kan anvende virksomhedsordningen som beskatningsmodel, hvorved renter og bidrag kan fradrages fuldt ud i huslejeindtægten, og det er samtidig muligt at opspare overskud fra udlejningen med en foreløbig lempelig virksomhedsskat på kun 22%.
Hvis overskuddet ikke hæves ud til privatøkonomien, kan overskuddet anvendes/reinvesteres i virksomheden til fx ejendomsforbedringer eller som låneafdrag – sågar også til visse akkumulerende investeringsprodukter. Den endelige personskat af overskuddene udskydes således til det tidspunkt, hvor den skattepligtiges erhvervsmæssige aktivitet eller virksomhedsordning ophører.
2 – Gælden i lejligheden nedbringes hurtigere
Der opnås ikke længere fuldt fradrag for renteudgifter i virksomhedsordningen ved udlejning til børn, hvilket du kan læse mere om her.
Det betyder, at det er en fordel, at gælden – og dermed renteudgifterne – er nedbragt på det tidspunkt, hvor børnene evt. skal bo i lejligheden.
3 – Ejendomme er historisk steget i værdi over tid
Det må have formodningen for sig, at investeringslejligheden er mere værd ude i fremtiden, når der henses til den historiske udvikling i ejendomspriserne.
Selv med en ganske beskeden årlig gennemsnitlig værdistigning på 2-3% af købesummen, vil der kunne opnås en betydelig kapitalgevinst på investeringslejligheden.
Kapitalgevinsten på investeringslejligheden kan for mange blive skattefri, og denne mulighed eksisterer fx ikke for andre kapitalgevinster i form af aktie- og pensionsafkast, der er det typiske alternativ til fast ejendom.
4 – Lejligheden kan formentlig generationsskiftes til barnet på gunstige skattemæssige vilkår
Når landets ejendomme har modtaget nye offentlige ejendomsvurderinger, vil der som udgangspunkt være mulighed for at generationsskifte privatejede ejendomme til en værdi, der svarer til den nye offentlige vurdering +/- 20%.
Dette er i henhold til det nye værdiansættelsescirkulære for fast ejendom ved fx gaveafgiftsberegning.
Dermed kan en investeringslejlighed til en værdi på 3.000.000 kr. overdrages til barnet til 2.400.000 kr., hvorefter både børn og forældre potentielt kan spare en del penge i skat i form af ejendomsavanceskat og gaveafgift.
5 – Børnene eller barnet vil kunne sælge lejligheden skattefrit
Hvis lejligheden har tjent til bolig i børnenes eller barnets ejertid, vil de kunne sælge med skattefri gevinst i henhold til reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven.
Det er dog ikke kun børnene, der har denne mulighed. Det kan også være, at forældrene selv ønsker at benytte lejligheden som bolig på sigt, hvorved forældrene selv kan opnå skattefrihed.
Den nye lejelov kan gøre det mere attraktivt at investere i udlejningslejlighed i dag
I bemærkningerne til den nye lejelov, der trådte i kraft 1. juli 2022, fremgår det, at udlejer kan tidsbegrænse lejeforholdet – og dermed gyldigt opsige lejer efter den tidsbegrænsede periode – hvis begrundelsen er, at udlejers nære slægtninge skal benytte boligen.
Nære slægtninge må (minimum) forstås som værende udlejers børn, børnebørn, forældre og bedsteforældre.
Dermed synes der med den nye lejelov at være sikkerhed for, at man kan anvende investeringslejligheden som forældrekøb til sine børn på længere sigt. Sådan har det ikke umiddelbart ikke været indtil nu, og det er udelukkende positivt for udlejer og investeringscasen.
Hvad skal man være opmærksom på?
Det er væsentligt at have for øje, hvorvidt der investeres i den nyere eller ældre boligmasse (før eller efter år 1992), fordi det har stort betydning for lejefastsættelsen. Det kan du b.la. læse mere om her.
Forældre, der investerer, har ofte særlige individuelle ønsker og behov i forhold til, hvad investeringscasen skal ende ud med, og det er vigtigt at tage tidshorisonten i betragtning.
Det er vigtigt at have en erfaren sparringspartner med på sidelinjen, inden investeringen foretages, så man har fået belyst så mange potentielle scenarier som muligt.
Lad IVB assistere med investeringslejlighed og forældrekøb
Hos IVB har vi stor erfaring med alle aspekter af udlejning af fast ejendom til beboelse og forældrekøb. Vi kan være din kompetente sparringspartner i forbindelse med din investering, hvilket du kan læse mere om her.
Kontakt os gerne for et uforpligtende tilbud på rådgivning og assistance. Vi kan hjælpe med det hele – fra køb til salg.